2024年10月15日にアドバンス・ロジスティクス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,830円のところ2,785円で着地しました。
尚、利益超過分配金614円が含まれています。
今回が最終決算
2024年4月2日付でLOGITRES佐野（取得価格1,670百万円）を、同年8月1日付で初のインダストリアル資産としてＴ＆Ｂメンテナンスセンター松江（取得価格1,884百万円）、Ｔ＆Ｂメンテナンスセンター富山（取得価格2,454百万円）の2物件、合計3物件（取得価格6,008百万円）を取得しました。また、2024年8月5日付でアイミッションズパーク厚木2、アイミッションズパーク加須、及びアイミッションズパーク吉川美南（準共有持分50%）について売買契約を締結しています（物件取得予定日は2024年11月1日）。
アイミッションズパーク三郷及びアイミッションズパーク東京足立において、入居テナントの賃貸借期間満了前での中途解約が発生、当該テナントは2024年6月30日に両物件から退去済です。違約金を含めた解約諸条件についての合意に向けて、鋭意交渉を続けておりましたが、2024年9月に当該テナントとの間で違約金を含めた解約諸条件についての合意がなされています。アイミッションズパーク東京足立については、一部のフロアにて新たなテナントとの契約を締結済ですが、、両物件ともリーシング活動を鋭意継続中。また、アイミッションズパーク守谷2において、2024年7月末をもって入居テナントが賃貸借契約期間満了に伴い退去しましたが、新たなテナントとの間で2024年9月17日に賃貸借契約の締結を行い、2024年10月1日より入居することが決定しました。
政策投資銀行らも生保からも調達できていてバンクフォーメーションには文句なし
2024年8月期においては、LOGITRES佐野の取得に伴い、2024年4月2日付で1,500百万円の新規借入を実行しました。新たに㈱千葉銀行を招聘、LOGITRES佐野の取得資金として期間7年の長期借入金1,500百万円を同行より調達しています。同様にＴ＆Ｂメンテナンスセンター富山の取得に伴い、2024年8月1日付で2,300百万円の新規借入を実行しました。一部の借入金の調達においては固定金利ではなく変動金利での借入をすることによって、有利子負債の金利負担抑制に努めました。2024年9月5日付で5,000百万円（120百万円減額）のリファイナンス契約を締結し、同年9月9日付で実行しました。
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人に吸収されることになるわけですが、思いのほか弾数が足りなかったということが、合併の本当のところではないか?と思います。物流施設が追風のアセットだとしても立地が千葉圏に偏っている印象です。他に物理系J-REITがある中で成長スピードが早いわけでもなく、利益超過分配金が重増ししなければ他の物理系J-REITと張り合えない状態だと投資口価格も上がらないといった状況であったのではないかと推察します。千葉寄りであることを逆手に取りデータセンターの取得などを行い立地面でのアピールを行う等の見せ方もあったような気がしますが、何か中途半端な気がして残念ですね。しかし、この合併で三井不動産ロジスティクスパーク投資法人としては負ののれんを手に入れることができるので戦略が立てやすくなると思われるので今後に期待したいところです。
