2022年2月25日にジャパン・ホテル・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が当初未定としていたところ366円で着地しました。
運用コストの削減は資産運用報酬や一般事務報酬もだよ
2021年12月期は保有する資産の含み益を一部顕在化させ不動産等売却益として計上すること並びに手元流動性を向上させることが適切であると判断し、2021年12月15日付でイビス東京新宿を譲渡し、不動産等売却益として3,258百万円を計上しました。加えて、オリエンタルホテル ユニバーサル・シティの敷地の一部である土地について、大阪市との借地契約満了に伴い、2021年7月30日付で取得しました。これにより、同ホテルが完全所有権の不動産となり、年間21百万円の借地料の支払がなくなりました。
運用するホテルの業績については、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の影響により、変動賃料等導入24ホテルのRevPARは前年比△5.4％と下回ったものの、ホテルにおけるコストマネジメント施策の効果等から、GOPは前年比47.4％の増加となりました。
このような状況下、前年に引き続きホテルを運営している各ホテルの賃借人及びオペレーターと緊密にコミュニケーションを取り、運営コストの削減等によるホテル収益の確保に努めました。特に資産運用会社のグループ会社である㈱ホテルマネージメントジャパン及びその子会社は、2020年8月25日付の定期建物賃貸借契約変更契約締結に際し、ホテル内の不採算レストランの閉鎖による人件費削減、外注業務の内製化及び仕様変更に伴う外注コストの削減、間接部門及び共通業務の集約等大規模なリストラクチャリングを実施した結果、当初の計画を上回る成果を達成しました。
併せて、2021年12月期はホテル運営の改善や収益の向上を目的として、以下のとおり、賃借人の変更やリブランドを実施しました。2021年1月には、チサンホテル蒲田（旧名称：ホテルビスタ蒲田東京）において、既存の賃貸借契約を解約し、賃借人の変更とリブランドを実施しました。また、2021年6月にホテルオリエンタルエクスプレス 福岡天神（旧名称：ホテルアセント福岡）、同年7月にオリエンタルホテルユニバーサル・シティ（旧名称：ホテル京阪ユニバーサル・シティ）においてそれぞれ、HMJグループへの賃借人の変更とリブランドを実施し、さらに同年10月には、オリエンタルホテル 沖縄リゾート＆スパ（旧名称：オキナワ マリオットリゾート＆スパ）においてHMJグループへのリブランドを実施しました。これにより、近郊エリアに所在するHMJグループホテルとの人材やバックオフィスを共通化するなど、より効率的な運営を推進しています。
なお、HMJグループのリストラクチャリングによるホテル運営の収益構造が改善していることにより、ホテルマーケット回復期に投資法人の収受する賃料は増加することが見込まれまれるようです。さらに、2021年12月期中に予定していた大規模改装工事の延期を含めて資本的支出を抜本的に見直し、また、不動産運用費用や一般管理費等の各費用項目についても、関係者との協議等を通じ費用削減を図りました。上記の運用の結果、営業収益は13,633百万円、営業利益は2,959百万円、経常利益は1,298百万円を計上し、当期純利益は1,296百万円となりました。
大変なのは決算短信の詳細な説明で良くわかります。コスト削減もスポンサー兼オペレーターに対し人材やバックオフィスを共通化するなど、スポンサー一体でコスト削減に取り組む姿勢は素晴らしいと思います。お忘れではないと思いますが、資産運用会社への資産運用報酬、信託銀行への一般事務報酬や資産保管報酬なんかの削減もお願いしますね。資産運用報酬は前期が1,479百万円、2021年12月期が1,447百万円で営業収益に占める割合は約10.6%は高いですね～。
格付けは何とかAを維持も見通しはネガティブ
2021年12月期において、2021年3月にスポンサーグループを割当先とする第三者割当増資により300百万円を調達し、同月に返済期日が到来した既存借入金の借換えを目的として合計6,800百万円の借入れを実行しました。さらに、同じく返済期日が到来した既存借入金の借換えを目的として、同年6月に合計935百万円、同年9月に合計15,847百万円の借入れを実行しました。また、同年12月に償還期限を迎えた第4回無担保投資法人債1,500百万円については、主要行を中心とした同額の借入れの実行により償還しました。併せて、同月に売却したイビス東京新宿の売却資金の一部を、既存借入金の一部期限前弁済に充当することで総資産有利子負債比率を0.9pt引き下げ、財務健全性の強化に努めました。
これらにより、当期末時点における有利子負債残高は164,754百万円、うち短期借入金24,002百万円、1年内返済予定の長期借入金8,434百万円、長期借入金92,218百万円、1年内償還予定の投資法人債6,000百万円、投資法人債34,100百万円となっており、LTVは41.8％、2021年12月期末時点における有利子負債総額に対する金利の固定化比率は85.3％となりました。2021年12月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A、格付の見通し：ネガティブ
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A+、格付の見通し：ネガティブ
