2023年2月17日にフロンティア不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が10,980円のところ11,122円で着地しました。
良い収益がでているのはイオンモール
2022年12月期の外部成長は2022年2月に、ポートフォリオの質の向上及び収益の安定性向上に資するため、段階的に譲渡する契約を締結したイトーヨーカドー東大和店について、契約に従い2022年12月に、不動産信託受益権のうち準共有持分の20％相当分を譲渡しました。ポートフォリオの賃貸の状況については、大規模ショッピングセンター及び食料品・日用品等を取扱う中規模ショッピングセンターについては、長期固定のマスターリース契約により、安定的な賃料を収受しました。都心型商業施設については、テナント入替の際にリーシングに時間を要することがありましたが、その影響は限定的でした。2022年12月期末日現在におけるポートフォリオ全体の賃貸状況については、信用力の高いテナントとの長期固定の賃貸借契約を中心とした安定的なポートフォリオを維持しており、稼働率は99.9％となっています。が期中に不動産等に対して行った資本的支出に該当する工事としてはイオンモール茨木のファン更新工事等で35百万円、イオンスタイル品川シーサイドで自動火災報知設備更新工事で34百万円とイオン系商業施設での資本的支出となっています。通常の修繕計画での工事なのでリニューアルを伴う派手なものではなさそうです。2022年12月期の実績として営業収益は11,432 百万円、営業利益は6,343 百万円、経常利益は6,050 百万円、当期純利益は6,049 百万円となりました。
LTV37.4%を継続中
財務戦略はは中長期にわたり安定的な分配金の配当を行うことを基本方針としており、2022年12月期も引き続き、調達先の拡大、調達手段の多様化、返済期限の分散、長期固定化を意識し、財務の安定性向上に努めました。総資産の占める借入金額、投資法人債発行残高及びテナントから受け入れた敷金及び保証金等の金額の占める割合の上限は60％。敷金・保証金を考慮しているところがいささか特殊ですがLTV自体は低めの水準を継続していく方向は変わっていません。2022年12月期末の借入金等の残高は、長期借入金109,700百万円及び本投資法人債券13,500百万円の合計123,200百万円となっています。2022年11月25日にはコミットメントラインを1年延長しており、㈱三菱UFJ銀行等4行から残高17,000百万円が未使用で残っています。2022年12月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱(S&P)、長期発行体格付：A+、短期発行体格付：A-1、格付の見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
未だコロナによる影響を受けているのか物件の収益面については元気が無いように感じますね。物件も動きがあるのがイオンモールが多いです。本来であればスポンサーから取得したららポートあたりに頑張って欲しいところですが賃料固定にしていまっています。投資家さんのために安定性を採ったのでそれはそれで良いのかもしれませんが。
