2023年2月17日に日本ビルファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が11,500円のところ11,500円で着地しました。
物件の売却が続き利益率は徐々に低下
2022年12月期はまず、外部成長として2022年11月に「豊洲ベイサイドクロスタワー」（不動産、取得価格：147億円）の取得を行いました。また、2022年７月に「東陽町センタービル」（信託受益権、譲渡価格：96億円）、「ＮＢＦ新潟テレコムビル」（信託受益権、譲渡価格：39億円）、「ＮＢＦ広島立町ビル」（信託受益権、譲渡価格：35.2億円）の譲渡を行い、ポートフォリオの充実を図りました。内部成長については、停滞状況が継続している稼働率水準の回復を目指して、マーケット動向を的確に考慮したうえでの柔軟なリーシング活動に取り組んでいます。既存テナントについては、良好なリレーションの維持とビルに対する満足度の向上を基本方針として、賃料水準の維持・向上、解約防止に努めており、稼働率ならびに賃貸事業収入は安定的に推移しています。また、戦略的かつメリハリのある追加投資による物件競争力の向上を、適正なコストコントロールに基づいて実施しています。このような運用の結果、2022年12月期末時点において、投資法人が保有する物件数は71物件、取得価格累計は１兆4,516億円、総賃貸可能面積は1,219,233㎡（368,817坪）となりました。また、2022年12月期末時点のポートフォリオ全体の稼働率（サブリース勘案後）は96.1％（前期末比0.5ポイントの下落）、テナント総数（サブリース勘案後）は1,547となっています。
日本ビルファンド投資法人ではオフィスビル売買市場については、世界的な金利上昇局面の中でも堅調に推移しました。引き続き、優良物件の売却情報は限定的であることから、競争の激しい物件取得環境が継続していると分析していますが、と言ってもオフィスビルの取得に積極的に乗り出している投資法人はそんなに多くないと私は見ています。テナントの業績が好調ということにならない限りNOI利回りも上がらないし、分配金も上昇しません。取得してもリーシングに相当期間要するということが分かっているから取得を見送っている投資法人が多いのかな?という印象です。
LTV42%台でコントロール
財務戦略は、従来通りＬＴＶの上限の目途を56％としつつ、当面のターゲットを36％から46％のレンジに定め、保守的な財務運営を行っています。2022年12月期末ＬＴＶは42.2％、期末長期固定金利比率（有利子負債残高に対する約定時の借入期間、発行時の償還期間が１年超の固定金利で調達した有利子負債残高の比率）は91.5％となっています。借入れによる資金調達については、2022年12月の日本銀行の政策決定会合以降、金融マーケットは調整局面を迎えていますが、引き続き資産の長期運用及び調達の安定性並びに今後の金利上昇への対応の観点から、従来通り長期固定金利の資金調達を基本とすることを述べています。また、多様な調達基盤の維持の観点からも、金融マーケットを注視しつつ、投資法人債の発行にも取り組むとしています。2023年１月に投資法人債（短期投資法人債を除きます。）に係る2,000億円の発行登録書を提出しています。2022年12月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱(S&P)、長期発行体格付：AA+、短期発行体格付：A-1、格付の見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA+、格付の見通し：安定的
