2021年8月16日にフロンティア不動産投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が10,540円のところ10,747円で着地しました。
固定賃料もマスターリース契約で変動賃料の減少は限定的
フロンティア不動産投資法人は、2021年6月にいずれもスポンサーである三井不動産㈱の開発物件である、三井ショッピングパークららぽーと新三郷の本体棟の共有持分34％の追加取得、銀座5丁目グローブ及び竹下通りスクエアの取得のそれぞれについて、売買契約等を締結しました。また、2021年1月に、2022年3月に契約満了を迎える上池台東急ストアについて、大幅な賃料増額となる新たな定期建物賃貸借契約を締結しました。
ポートフォリオの賃貸の状況については、大規模ショッピングセンターについては、長期固定のマスターリース契約により、変動賃料の減少といった限定的な影響にとどまり、食料品・日用品等を取扱う中規模ショッピングセンターについても、安定的な賃料を収受しました。一方、都心型商業施設の一部のテナントに対しては、固定賃料の減免等の支援を行いました。2021年6月期末におけるポートフォリオ全体の賃貸状況については、信用力の高いテナントとの長期固定の賃貸借契約を中心とした安定的なポートフォリオを維持しており、稼働率は99.9％となっています。上記のような運用の結果、2021年6月期の実績として営業収益は 10,755 百万円、営業利益は5,742百万円、経常利益は5,490百万円、当期純利益は5,489百万円となりました。
DSCRは36.35%と驚異的な利息負担が少ない
フロンティア不動産投資法人は中長期にわたり安定的な分配金の配当を行うことを基本方針としています。2021年6月には、物件の取得資金等の調達のため、公募増資及び第三者割当増資による新投資口の発行を決議しました。また、合わせて、借入金の借入れを決定しました。借入れにおいては調達先の拡大、調達手段の多様化、返済期限の分散、長期固定化を意識し、財務の安定性向上に努めました。
その結果、2021年6期末の借入金等の残高は、長期借入金104,400百万円及び投資法人債券11,000百万円の合計115,400百万円となっています。また、投資法人は、資金調達の多様性・機動性を保持するため、2006年12月26日付でS&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱から、2009年6月30日付で㈱格付投資情報センター（R&I）から、2015年12月22日付で㈱日本格付研究所（JCR）から、それぞれ発行体格付を取得しています。決算説明会資料等ではLTVが都合よく算定されているので他の投資法人にひょうそくを整えて計算すると36.35%とそれでもかなり低い水準です。2021年6月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱(S&P)、長期発行体格付：A+、短期発行体格付：A-1、格付の見通し：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付の見通し：安定的
既に2021年7月1日に三井ショッピングパークららぽーと新三郷の本体棟の取得割合が100%となり、2022年1月期には賃料が満額寄与することになります。銀座5丁目グローブ、竹下通りスクエアの取得したことは大きいと思います。フロンティア不動産投資法人は物件の取得に慎重な投資法人です。特に商業施設が主力となるとコロナウイルスによるテナントの収益悪化による賃料の下落が不安視されるところです。これに対しフロンティア不動産投資法人は運用物件を増やすという方法で分配金の維持・増加を図ろうということを具体的な取組みとして示したということは良い判断ではなかと思います。
