2023年10月19日に日本都市ファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が10,660円のところ10,645円で着地しました。
シングルタイプのマンションも賃料はプラスに回復
2023年8月期は、2023年8月にドーミー芦屋（2011年３月取得・取得価格９億円）を売却（売却価格13億円）しました。 運用面についてはのポートフォリオにおける「賃貸住宅」では、プロパティ・マネジメント会社である三井不動産レジデンシャルリース株式会社と本投資法人の資産運用会社である㈱三井不動産アコモデーションファンドマネジメントが適切に協働して管理運営に努めた結果、賃貸住宅の稼働率は2023年8月期末時点で96.8％となり、テナント入替え時における入替え前後の賃料変動率は4.0％と３期連続で上昇し、コロナ禍からの経済社会活動の正常化が進むなかで賃貸住宅の需給バランスも回復が続いています。また、建物管理仕様及び管理運営コストの妥当性の検証を適宜行うとともに、プロパティ・マネジメント会社へ一括して発注するメリットの活用等によるコスト削減に努めています。一方「ホスピタリティ施設」においては、安定的な賃料収入を目指すため専門のオペレータ又は事業法人との間で固定賃料の長期契約を締結しており、いずれの物件も概ね安定して稼働しています。また、資産運用会社が管理運営状況を定期的にモニタリングしており、必要に応じオペレータ又は事業法人と協議調整を図っています。 ポートフォリオの競争力の維持・向上については、築年数の経過に応じた適切な更新工事やバリューアップ工事等を計画的に実施しており、当期においては、パークアクシス札幌植物園前の大規模修繕工事や、大川端賃貸棟の専有部リノベーション工事等を実施しました。また、継続的なコスト削減への取り組みに加え、共用部照明のＬＥＤ化工事等を実施する等環境面に配慮した省エネ設備等の導入も順次実施しています。上記内容による運用の結果、2023年8月期は、営業収益13,049百万円、営業利益6,256百万円、経常利益5,893百万円となり、当期純利益は5,892百万円となりました
計画的なLED導入により着実に環境負荷の低減を実現
財務戦略は、今後の金利上昇リスク、リファイナンスリスクへの対応を考慮し、借入においてはコストに留意しつつ長期固定金利による調達と返済期限の分散を重視した運営を行います。また、ＬＴＶの上限については、資産運用ガイドラインにおいて60％を目途と定めていますが、外部成長過程における当面の上限水準として55％を目安としています。 物件取得等の資金需要及び財務状況に応じて、市場動向並びに分配金水準等に留意しながら、募集投資口の発行を検討します。なお、投資法人債の発行については、発行登録が行われた発行可能額の範囲内で市場動向に応じて適宜検討を行うとしています。
2023年8月期は、中長期的に安定した分配金の確保等に配慮した保守的な運用を行うことを基本方針としており、当期も引き続き市場動向及び金利水準に留意しながら既存借入金のリファイナンスを行うことで、調達先の分散・返済期限の分散・長期固定金利による調達を進めました。その結果、期末における総有利子負債は1,675億円（前期比10億円減少）、長期負債比率は98.8％、長期固定負債比率は94.6％、ＬＴＶは51.2％、長期有利子負債の平均残存年数は4.7年、借入先金融機関数は27社、期末時点の加重平均レートは0.48％となりました。 また、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保するため、当期末現在、借入極度額総額150億円のコミットメントラインを設定しています。2023年8月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付の方向性：安定的
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン(S&P)、長期会社格付：A+、アウトルック：安定的、短期会社格付：A-1
