2025年9月12日に日本ロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,150円のところ2,150円で着地しました。
日本プロロジスリート投資法人と物件を交換
2025年1月16日に市川物流センターⅡと日本プロロジスリート投資法人の運用物件である北名古屋物流センター、船橋西浦物流センターⅢとの交換を行いました。2025年2月3日には習志野物流センターⅡ(取得価格:1,244百万円)を取得しました。市川物流センターⅡは2025年2月3日と、2025年8月1日と2回に分けて譲渡され、同日に北名古屋物流センターを取得しました。船橋西浦物流センターⅢは2026年2月2日、2026年8月3日、2027年2月1日の3回に渡り取得する予定です。また2025年2月3日に習志野物流センターⅡ(準共有持分10％)(取得価格:1,244百万円)の取得を行いました。2025年3月28日には小牧物流センターの譲渡(譲渡価格:2,350百万円)を行いました。2025年7月期の実績は営業収益11,651百万円、営業利益6,541百万円、経常利益6,100百万円、当期純利益6,099百万円となりました。
船橋西浦物流センターⅢの特徴
・賃料ギャップがあることに加え、希少立地に所在しており将来の賃料増額ポテンシャルを有する物件
・効率的な庫内オペレーションが可能な汎用性の高い仕様であるほか、最小で約 1,100 坪からの棟を分けての賃貸が可能
・東京都心部の大消費地に近接し良好な交通アクセスを備え、都市部への集配送の拠点として優位性のある立地
北名古屋物流センターの特徴
・賃料ギャップがあり期近に満了を迎える賃貸借契約があることから収益向上期待のある物件
・名神高速や名古屋高速などの複数高速道へのアクセスに優れ、名古屋中心部へも近く、広域配送・多頻度配送どちらにも対応可能な物流の要衝として高い利便性を有する立地
・汎用性の高い仕様を備えた4 階建スロープ付の大型マルチテナント施設、テナントニーズに応じて4分割での賃貸が可能
調整EBITDA インタレストカバレッジレシオとか言わずに含み益があることをアピールすればいいのに
財務戦略については、有利子負債調達にあたり、金利固定化及び返済期限の分散を推進し、金利上昇への耐性を高めています。2025年7月期末時点での有利子負債総額は119,700百万円、LTVは総資産ベースで44.1%、鑑定評価額ベースで28.7%となっており、引き続き安定的な財務運営を行っています。また、2025年7月期においては、投資法人の1口当たりNAV（純資産価値）等の水準に照らして、投資口価格が割安で推移しており、中長期的な投資主価値向上を企図して、2025年3月に自己投資口の取得を決定しました。自己投資口の取得は、証券会社との自己投資口の取得に係る買付契約に基づく東京証券取引所における市場買付けにより行い、取得した投資口の全てについて2025年7月に消却を行いました。2025年7月期において取得・消却した投資口の総数は16,000口（当該取得・消却前の発行済投資口の総口数に対する割合0.6%）、取得価額の総額は1,490百万円となっています。2025年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
決算説明会資料を見る限り、調整EBITDAやインタレストカバレッジレシオなど一般企業では使っているところはありますが、今まで何のアピールもしてこなかった指標を持ち出して、借入余力があることをアピールしています。借入余力など結局借りる時にレンダーがどういう判断を下すかで決まってるので絵に描いた餅でアピールしても意味は無いです。素直に含み益がある物件を売却し有利子負債を全て返済しても○○百万円残りますとした方が投資家さん達に分かりやすいと思います。
