2025年9月12日に森ヒルズリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,090円のところ3,090円で着地しました。
虎ノ門ヒルズ森タワーを追加取得
2025年7月1日に虎ノ門ヒルズ森タワー(準共有持分10%)(取得価格:7,820百万円）を追加取得しました。運用管理については、テナントニーズを把握した効率的かつ計画的な運営管理及び修繕工事によりテナント満足度の維持向上に努めるとともに、賃貸市況の動向を見据えながら新規及び既存テナントに対する積極的なリーシング活動を展開し、稼働率及び賃料水準の維持向上を図りました。投資法人の不動産ポートフォリオは、保有物件ベースで11物件、既投資額で407,908百万円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積182,655.52㎡、期末稼働率は99.5％となっています。2025年7月期の営業収益は11,223百万円、営業利益は6,795百万円、経常利益は6,094百万円、当期純利益は6,093百万円となりました。
虎ノ門ヒルズ森タワーはスポンサーの森ビルが開発した物件です。2014年に完成した虎ノ門ヒルズ 森タワーは、東京都が施行する市街地再開発事業において、森ビル㈱が特定建築者となり、道路上空に建築物を建てる立体道路制度を活用し、環状二号線の整備と一体的に建築された超高層複合タワーで、官民連携による都市開発の象徴的なプロジェクトです。
森ヒルズリート投資法人ではプレミアム物件と位置づけており、ポートフォリオを維持しつつ、収益性及び安定性の更なる向上を図るための追加取得だと説明しています。信託受益権の準共有持分の追加取得であり、森ビル㈱をマスターレッシーとする賃貸方式（固定型マスターリース方式）等に変更はありません。
物件名称:虎ノ門ヒルズ 森タワー
特定資産の種類:信託受益権（28～35階に係る共有持分87.95％） （準共有持分10％）
信託受託者:三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託設定期間:2014年6月26日から2037年7月31日まで
所在地（住居表示）:東京都港区虎ノ門一丁目23番1号
用途:事務所・店舗・ホテル・居宅
面積:土地 17,068.95㎡、建物 241,581.95㎡
構造:鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下5階付52階建
竣工年月:2014年5月
LTVもDSCRも上手にコントロールされている
2025年7月期において、2024年11月29日に返済期限が到来した長期借入金1,000百万円の返済によって減少した手元資金への充当、既存の長期借入金9,134百万円の借換えのため、8,200百万円の長期借入れを行い、手元資金1,934百万円を充当しました。また、投資法人債2,000百万円の償還のため、1,700百万円の投資法人債を発行し、手元資金300百万円を充当しました。その結果、2025年7月末の借入金残高は164,888百万円（全て長期借入金。うち1年内返済予定の長期借入金19,104百万円）、投資法人債残高は23,300百万円（うち1年内償還予定の投資法人債5,000百万円）となり、有利子負債残高は188,188百万円となっています。
これらの借入れのうち、固定金利である投資法人債23,300百万円及び長期借入金18,079百万円に加えて、変動金利である長期借入金146,809百万円のうち109,143百万円については、金利上昇リスクに対応するため金利スワップの活用により実質的な金利の固定化を行っています（2025年7月末、有利子負債に占める固定金利比率は80.0％です。）。なお、今後の借入れに関して、借入金の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクの軽減を目指すとしています。
