2025年9月11日に東急リアル・エステート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,000円のところ4,000円で着地しました。
TOKYU REIT虎ノ門ビルを3回に分けて譲渡
2025年7月期の外部成長は、2025年4月9日にTOKYU REIT虎ノ門ビルの共有持分30％を譲渡しました。2025年7月期末の投資法人が保有する29物件の取得価額合計は2,495億7千1百万円、総賃貸可能面積は163,050.53㎡、期末算定価額の合計は3,319億8千万円となりました。この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は958億9千8百万円でした。2025年7月期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して0.5％の上昇となりました。また、期末の空室率は前期末の1.8％から0.2ポイント減少し1.6％となりました。
TOKYU REIT虎ノ門ビルは3回に分けての譲渡が決定しており、以下のスケジュールで売却される予定です。
＜TOKYU REIT虎ノ門ビル譲渡スケジュール＞
第1回:2025年4月9日・・・譲渡価格:4,890百万円(共有持分30％)
第2回:2026年1月20日・・・譲渡価格:4,890百万円(共有持分30％)
第3回:2026年2月27日・・・譲渡価格:6,520百万円(共有持分40％)
譲渡理由:エリア及び物件特性からテナント退去が生じた場合のダウンタイムが長期化する懸念があること、今後も競争力を維持・向上させるためには大規模修繕工事が必要であることから、これらへの対応が課題であると認識。以上の状況を踏まえ、売却にかかる入札を実施したところ、譲渡先より帳簿価額及び直近の鑑定評価額を上回る価額での購入意向を受け、現在の市場環境において物件の譲渡を行うことがトータルリターンの観点から最善であると判断し、譲渡を決定。
内部成長については、好調な賃貸マーケットを背景に、オーバーレント区画を含む多くの区画において増額改定・増額入替を実現したことでポートフォリオ稼働率は98.4%となっています。当期の実績として営業収益98億2百万円、営業利益53億4千8百万円となり、借入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は48億8千2百万円、当期純利益は48億8千2百万円を計上しました。
自己投資口16,229口を取得と消却を実施
2025年7月期の資金調達については、安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。2025年7月期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、当期に返済期限が到来した長期借入金75億円の借換を行いました。また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しています。2025年7月期期末現有利子負債残高は1,065億円（投資法人債残高110億円、長期借入金残高955億円（１年内返済予定の長期借入金112億円を含む。））、2025年7月期における加重平均利率は、0.81％（2025年7月期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算。）です。2025年7月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A+、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
また、2025年3月18日から2025年7月24日までの間に自己投資口の取得を行い、16,229口を取得し2025年7月31日付で全て消却をしました。16,229口は消却前の発行済投資口の総口数に対する割合1.7％となっています。
