Oneリート投資法人の配当金と利回り・資産規模拡大の運用戦略

　Oneリート投資法人は中長期的に安定した収益の確保と運用資産の着実な成長を目指して、マーケット規模が相対的に大きく多くの取得機会を見込め、また中長期的に安定した賃貸需要が見込めるとともに本資産運用会社の知見・経験を十分に発揮できるミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象として投資しています。

Oneリート投資法人の概要

名称	Oneリート投資法人
住所	東京都千代田区霞が関三丁目3番2号
資産運用会社	みずほリートマネジメント株式会社
資産保管委託会社	みずほ信託銀行株式会社
一般事務受託会社(会計事務)	みずほ信託銀行株式会社
投資主名簿管理人	みずほ信託銀行株式会社
会計監査人	EY新日本有限責任監査法人
決算期	2月・8月

　Oneリート投資法人は、資産運用会社、みずほリアルティOne株式会社及びみずほ不動産投資顧問株式会社における豊富な実績・ノウハウ・データベースと高いスキル、さらには「少しでも良いモノを創りたい」という想いによって、常に最適解を見極め、具現化していくことを考えています。

　表層的な問題解決ではなく問題の本質を追求するとともに、潜在的なニーズや埋もれている価値をも見極め、それらを具現化することでそれぞれの不動産の持つ本当の価値を最大限に引き出すことによって競争力を発揮し、テナントにとっての価値、投資主にとっての価値の最大化を目指したいと考えています。

Oneリート投資法人のポートフォリオ構築戦略

　安定性の見込める東京経済圏への投資を中心としつつも、一定の賃貸需要を見込める地方政令指定都市等を投資対象に含めることで、地域分散にも配慮したポートフォリオの構築を図ります。

用途別投資割合

　ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象としつつ、それ以外のオフィスビル及び都市型商業施設も組入れることで投資対象の分散を図りながらポートフォリオを構築してまいります。
　上記の方針のもと、グループでのオフィスビルの取扱実績及びマーケット規模も加味し、本投資法人の運用資産全体（ポートフォリオ）の投資割合において、オフィスビルへの投資割合を70％以上、商業施設への投資割合を30％以下とすることを基本方針とします。

投資対象	オフィスビル	その他の用途
投資割合	90％以上	10％以下
中心的な投資対象	ミドルサイズのオフィスビル	－

オフィスビル

　オフィスビルのうち、ミドルサイズのオフィスビルを中心的な投資対象とします。①ミドルサイズのオフィスビルは、マーケット規模が相対的に大きく多くの取得機会を見込めるとともに、テナント層が厚く中長期的に安定した賃貸需要を見込むことができ、また、②これらのオフィスビルについては、景気変動時においても相対的に賃料水準は安定していると考えています。

その他の用途

　ポートフォリオの収益安定性の向上や取得機会確保等の観点から、その他の用途の資産も投資対象資産とすることがあります。

エリア別投資割合

　多くの取得機会を見込める東京経済圏への投資を中心としつつも、一定の賃貸需要を見込める地方政令指定都市等も投資対象に含めることで、地域分散にも配慮したポートフォリオの構築を図っています。
　また、東京経済圏、地方政令指定都市等のいずれにおいても、重点投資対象エリアを策定することで投資エリアを厳選し、さらに各個別物件の立地評価においてもテナントにとっての利便性等を十分に吟味することで、立地にこだわった投資を目指します。

東京経済圏

　東京経済圏は、地方政令指定都市等と比較してマーケット規模が相対的に大きく、中長期的に安定した賃貸需要が見込めることから、本投資法人は東京経済圏での投資を中心としたポートフォリオの構築を目指します。なお、東京経済圏の中でも、下表のとおり域内における重点投資対象エリアを策定し、当該エリア内でも賃貸需要の高いゾーンを厳選して投資を行います。

地方政令指定都市等

　地方政令指定都市等は、東京経済圏と比較して相対的にマーケット規模は小さいものの、中心部のエリアには底堅い賃貸需要を期待できる好立地も存在すると考えています。地方政令指定都市等についても、下表のとおり重点投資対象エリアを策定し、当該エリア内でも賃貸需要の高いゾーンを厳選して投資することで、物件の安定稼働を追求するほか、東京経済圏以外の地域に投資を行います。

Oneリート投資法人の外部成長戦略

　ミドルサイズのオフィスビルを重点投資対象としつつ、それ以外のオフィスビル及びその他の用途の資産を組入れるポートフォリオ構築方針のもと、個別物件の立地や建物仕様、テナント特性等を見極めた投資を行うことで、ポートフォリオの質の維持・向上を図りつつ、資産規模の拡大を目指します。

ミドルサイズのオフィスビル（Middle-sized Office Buildings）とは

　Oneリート投資法人が重点投資対象とするミドルサイズのオフィスビル（Middle-sized Office Buildings）とは、延床面積が概ね3,300㎡（約1,000坪）～33,000㎡（約10,000坪）の範囲に属し、入居するテナントのニーズを充足する一定のスペックを有した中規模・中大規模のオフィスビルを指します。

　ミドルサイズのオフィスビルは、市場でのストックが多く売買における流動性が高いこと、また、賃料単価・稼働率のボラティリティが低いことが特徴として挙げられます。

　Oneリート投資法人の資産運用会社が属するグループは、私募ファンド事業、自己賃貸事業を含めミドルサイズのオフィスビルにおける投資・運用の豊富な実績を有しており、競争力のある物件を見極める力と質の高い運営能力を兼ね備えています。

　ミドルサイズのオフィスビルは、市場でのストックが豊富である一方で一定の築年数を経ているものも多く、その競争力を十分に活かしきれていない物件も市場には多数存在していることから、当社の持つ「付加価値創造力」の発揮を通じて差別化を図ることで、投資主価値の最大化を追求できる投資対象と考えています。

投資対象エリア

東京経済圏～投資金額の70%以上～

重点度	東京経済圏
高 低	都心8区
	都心8区以外の東京23区			横浜市主要部
	川崎市主要部		さいたま市主要部		八王子市、町田市、府中市、立川市、調布市、武蔵野市各主要部
	上記以外のその他のエリア

地方政令指定都市等～投資金額の30%以下～

重点度	地方政令指定都市等
高 低	大阪中心部			名古屋市中心部
	福岡市中心部		札幌市中心部		仙台市中心部
	上記以外のその他のエリア

　Oneリート投資法人は、東京経済圏及び地方政令指定都市等を主な投資対象エリアとして位置付け投資を行います。東京経済圏、地方政令指定都市等のいずれにおいても、「重点投資対象エリア」を策定することで投資エリアを厳選し、さらに各個別物件の立地評価においてもテナントにとっての利便性等を十分に吟味することで立地にこだわった投資を目指します。

　なお、「重点投資対象エリア」については、オフィス系・商業系の立地適性を計る上で重要な要素であると考えられる『人口の集積度』に着目し、行政区域毎の昼間就業者数、就業者の昼間人口密度、主要駅の鉄道駅乗降客数等を参考指標として選定しております（選定エリア：市区町村、もしくは鉄道駅の周辺）。

投資選定基準

●不動産投資における「立地」については『その用途に適したエリアであるか』『テナントにとって価値のある立地であるか』の2点が重要と考えています。
●前者に関しては、ポートフォリオ構築方針において「投資対象エリア」「重点投資対象エリア」として明示するとともに、後者に関しては「投資物件の立地にかかる選定基準」にてその選定基準を明示します。
●補完的な選定基準として行政区分だけではなく、オフィスであれば、最寄駅、最寄駅に乗り入れている路線の利便性、複数路線乗り入れの有無、最寄駅からの接近性、接道、面している道路の利便性、テナント需要（代替性）等の物件特有の「立地条件」を明確化します。

物件売却方針

　運用資産については、原則として中長期にわたって保有し、短期的な売却は行わないこととします。但し、ポートフォリオ全体の最適化の観点から、特定の運用資産について、現在から将来にわたる収益性、マーケットの動向、資産価値の見通し、立地するエリアの将来性、劣化又は陳腐化に対する修繕コストの見通し等、当該運用資産の競争優位性を考慮した上で、入替えが望ましいと判断した場合、運用資産の売却を検討します。

Oneリート投資法人の内部成長戦略

　重点投資対象とするミドルサイズのオフィスビルについては、相対的にテナント層が厚いと考えられることから、景気好調期においては、テナント需要が高まりやすく、賃料の増額を通じた収益の向上が見込める特性を有していると考えています。さらに、共用部のリニューアル工事や個別空調の導入、エントランスリニューアルによるビルの視認性向上等の戦略的CAPEXを実施することにより、不動産の価値を高め、テナント訴求力を向上させることで、賃料の安定性の追求と着実な内部成長が期待できるものと考えています。

価値を維持・向上させる運用

　運用にあたっては、キャッシュフローの維持・向上のために適正メンテナンスによる建物機能の維持・改善を行い続けることによって、安定的な収益の獲得と運用資産の持続的な成長を図り、投資主利益を最大化することを目指します。
●建物の価値は必ず経年劣化するものであるが、適切なオペレーションによりその価値の維持・向上が可能。
●投資・運用に際しては「維持・向上が可能な物件への投資」、「物件価値の維持・向上を最優先事項とする運用」を行います。

『ONEST』（オネスト）ブランド

　Oneリート投資法人が保有・運用するオフィスビルについては今後、テナントの「安心」「快適」「便利」を実現するためのスペックを定めて「ONEST（オネスト）」の名称を冠し、広く市場に普及させることによって、既存のオフィスビルの資産価値向上に貢献したいと考えています。

『ONEST』（オネスト）スペック

　テナントの「安心」「快適」「便利」を実現するため、各物件に以下のようなスペック（ONESTスペック）を満たすことを追求してまいります。

＜差別化される物件の特徴＞
●デザインに拘わる
●快適なオフィス環境を提供する
●ビルを使いやすくする
●安心と安全を提供する
●管理面や環境にも配慮する

＜物件イメージの向上＞
●エリアまたは対象物件のブランド力、知名度
●角地、もしくは大通りへの接道
●ランドマーク的存在感

リーシング・マネジメント

　テナントに対するリーシングに当たっては、運用資産毎にその不動産特性を勘案しながら最適なテナントミックスを実現するとともに、ポートフォリオ全体における最適なテナントミックスの実現も勘案しながら、リーシング活動を展開します。

　既存テナントは、運用資産の所有者である本投資法人にとってパートナーであるとの考え方に基づき、十分なコミュニケーションを図り、良好なリレーションを構築することに努めるとともに、既存テナントのニーズを把握し、適切かつ迅速な対応を講じるものとします。

　ポートフォリオ全体の賃貸収益への影響度の大きい主要テナントについては、一時的に高水準な空室が同時発生するリスクを軽減するため、契約期間の長期化、解約予告期間の長期化及び契約期間満了日の分散化等を検討の上、空室リスクがポートフォリオに与える影響を可能な限り抑えるべく対処するものとします。

プロパティ・マネジメント

　各運用資産の運営管理業務の実施内容と運営管理コスト及び運営管理業務の品質について、資産運用計画の一部としての各運用資産の収支予算、運用管理計画、リーシング計画、修繕計画及び資本的支出計画を作成の上、実績値、実施状況、現況等に基づき、費用対効果の評価及び分析を行います。評価及び分析の結果、運営管理コストに削減の余地があると判断される場合には、運営管理業務を構成する設備管理業務・保守点検業務、清掃衛生業務、保安警備業務等には受託業者の変更や、複数の運用資産の一括委託等によるコスト・コントロールを実施します。コスト削減は、一方で運用資産の管理スペック（管理水準・管理仕様）の品質、既存テナントの満足度、運用資産の市場競争力への悪影響も考えられることから、実施の意思決定においては、これらに留意して慎重に検討するものとします。

　各運用資産のプロパティ・マネジメントの実行は、原則として外部の独立した専門会社へ委託することを基本とします。PM会社の選定においては、運用資産の特性及び以下の審査項目を考慮して行います。

会社概要	事業概要、人員・組織体制、事業エリア等
業務実績	用途別又は地域別の管理棟数、証券化不動産の管理実績等
財務健全性	貸借対照表及び損益計算書等の財務諸表の内容、信用力等
業務内容	施設運営管理、賃貸営業管理及び工事・営繕管理の内容、これに伴うレポーティング能力、企画提案能力及び渉外折衝能力等、プロパティ・マネジメント業務の体制・質・スピード等
業務報酬	プロパティ・マネジメント業務の内容との相応性
その他	近隣競合建物の受託状況

PM会社による業務が、各運用資産の運用計画に基づき適切に遂行されているか否かをモニタリングするため、書面による報告書のみならず、定期的なミーティングを開催し、必要に応じて現地実査、指示、協議、助言及び指導等を行い、運用計画に則した業務の実行を確実なものとします。

　プロパティ・マネジメント業務委託契約の期間は１年ないし２年を基本とし、契約期間満了時までに、定期的に運営管理実績を、運用計画の達成度、プロパティ・マネジメント業務の質、テナント満足度等の観点等から、査定し評価します。評価の結果によっては、PM会社の変更を検討します。

修繕計画及び資本的支出計画

　中長期にわたり、運用資産の市場競争力及びテナント満足度の維持向上を図るため、運用資産毎に資産運用計画の一部としての修繕計画及び資本的支出計画を立案し、必要な修理、修繕、更新、改修を行います。取得に際して、運用資産の同一需給圏に属する他の不動産との差別化を図り、競争力を高めるための中期的な資本的支出計画を立案します。

　取得後、営業期間毎に機能維持を目的とした効率的な修繕計画及び資本的支出計画を立案します。

　資本的支出計画については、ポートフォリオ全体の減価償却費の範囲で効率的・計画的に実施するものとします。

Oneリート投資法人の財務戦略

金融系スポンサーの下での安定的な財務基盤

●スポンサーであるみずほ信託銀行及びみずほ銀行を中心としたレンダーフォーメーションにより、安定的な財務基盤を構築します。
●最適な金利水準での資金調達により投資主利益を極大化します。
●借入金の固定化、長期化と返済期日の分散によりリファイナンスリスクを極小化します。
●マーケット環境と財務の安定性に配慮したレバレッジコントロールを行います。

エクイティファイナンス	資産の取得、敷金・保証金の返済、本投資法人の運営に係る費用の支払い又は債務の返済等を目的として、投資口の追加発行を行います。また、投資口の追加発行は、LTV水準及びマーケット環境を考慮し、投資口の希薄化に配慮しつつ機動的に行います。
デットファイナンス	運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、本投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債を発行します。また、国内有力金融機関を中心としたレンダーフォーメーションを構築します。さらに、資金の借入は、長期比率及び固定比率のバランスに配慮するとともに、返済期限や借入先の分散を図り、安定的な運営を行います。
LTV	財務健全性確保のため、LTVは、60％を上限とします（但し、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60％超となる場合があります）。
キャッシュフロー	減価償却により生じる資金について成長戦略又は財務方針等のために有効活用することで、1口当たり分配金の最大化を目指します。具体的には、下記の活用方法を検討します。 ①設備更新等の資本的支出の活用を通じた保有資産の競争力の強化や物件の取得原資の確保といった本投資法人の成長戦略に寄与する手段として利用 ②借入金の返済資金への充当を通じた金利コストの削減や一時的な利益超過分配原資の確保といった財務方針に寄与する手段として利用。