グローバル・ワン不動産投資法人は、近・新・大の優良オフィスビルに厳選した投資を行い、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指しています。
グローバル・ワン不動産投資法人の概要
| 名称 | グローバル・ワン不動産投資法人 |
| 住所 | 東京都千代田区麹町四丁目1番地 |
| 資産運用会社 | グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 決算期 | 3月・9月 |
グローバル・ワン不動産投資法人のポートフォリオ戦略
近・新・大の優位性
近・新・大のクオリティの高いオフィスビルに投資する理由
市場競争力が高く中長期的に収益が維持・向上
オフィスビルの二極化が進む中、勝ち組のビルに投資
テナントは人材確保のために優良オフィスを志向
不況期でも下位クラスのビルからテナント誘致可能
近（駅近）高い利便性
不動産は立地が最重要
大都市のオフィスワーカーは駅近を選好
大都市の駅近ビルへの豊富なテナント需要
新（築浅）ハイスペック
高い耐震性、BCP対応
十分な天井高と階高、フリーアクセスフロア
高い空調性能、省エネ性能
補修・改修費用が少額
大（大型）
ハイグレード
視認性・シンボル性
区画割の柔軟性、拡張ニーズへの対応
壮観なファサードやエントランス、充実した共用施設
賃料負担能力の高い優良企業を誘致可能
BCPとは
Business Continuity Planの略で、災害などへの対応を定めた事業継続計画のことです。
近年はテナントに、停電時も非常用電源を確保することで事業継続を図るニーズが増えています。
フリーアクセスフロアとは基礎となる床の上にパネル状の床面を設け二重床とし、床下にケーブルを自由に配線できるようにしたフロアです。
新しいオフィスビルでは当初からフロア全体がこの構造になっていることが多いですが、古いオフィスビルで後付けすると段差が生じたり天井高が圧迫されることになります。
保有期間
保有期間についての規定はありませんが、資産運用会社は、原則として中長期保有を前提に投資判断を行います。なお、運用規程において、中期とは５年以上10年未満、長期とは10年以上の期間をいうものとされています。
グローバル・ワン不動産投資法人の外部成長戦略
地域・用途
資産運用会社は、投資対象不動産の選定にあたり、投資対象不動産が一定の地域に偏在するリスク（地震災害リスク、個別市況リスク等）を考慮し、以下の地域に立地する投資対象不動産を主な投資対象とします。ただし、現在は地域分散の数値目標の設定は行っいません。
| ３大都市圏の主要都市 | 東京都内23区、横浜市、川崎市、千葉市、さいたま市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市等 |
| ３大都市圏以外の政令指定都市 | 札幌市、仙台市、広島市、福岡市、北九州市等 |
資産運用会社は、他の用途に比べて収益性及び流動性が相対的に優れているとされるオフィスを主たる用途とする投資対象不動産を主な投資対象とします。
規模
運用方針には投資対象不動産の規模についての規定はありません。資産運用会社は、運用規程上、以下の規模の投資対象不動産を主な投資対象とするものとしています。
| １物件当たりの建物規模 | 延床面積が約6,600㎡（約2,000坪）以上、かつ基準階床面積が約660㎡（約200坪）以上（共有・区分所有の場合は、１棟当たりの建物規模とします。） |
| １物件当たりの投資価額 | 原則として25億円以上（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。） |
開発型物件
運用方針には開発型物件についての規定はありません。投資法人は、自ら土地を取得して建物を建築することは予定していません。ただし、資産運用会社は、運用規程上、第三者が開発中の物件について、入居予定テナントとの予約契約等により、安定的賃貸事業収入が生じる見込みが極めて高いと判断できる場合においては、当該物件の完工リスクを排除するために竣工後引渡しを条件として投資対象とすることができるものとしています。
物件売却方針
グローバル・ワン不動産投資法人は、中長期的観点からの資産運用を基本方針とするものであり、資産運用会社においても、不動産関連資産につき頻繁に売却その他の処分を行うことは意図していません。しかしながら、不動産市況、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、投資対象不動産の劣化又は陳腐化に対する資本的支出額等の見込み等を考慮の上、総合的に判断し、売却を検討することがあります。売却を行う場合には、より高い売却価格が実現するよう、期限を定めた競争入札、競争力のある不動産仲介業者の活用、専任媒介業者の活用などを実施します。
グローバル・ワン不動産投資法人の財務戦略
| エクイティ・ファイナンス | 投資口の発行については、総資産有利子負債比率等の本投資法人の財務状態を考慮し、かつ投資口の希薄化（新規投資口の発行による投資口の持分割合の低下・投資口の１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に配慮したうえで、機動的な投資口の発行を行います。 |
| デット・ファイナンス | 資産の取得、投資法人が支払うべき費用、報酬、預り金又は敷金・保証金の支払資金の調達、借入金又は投資法人債（短期投資法人債を含む。）の元利金支払のための資金の調達、修繕又は営繕に要する費用支払のための資金の調達、投資主に分配する金銭の調達その他の一時的な支出のために必要となる資金の調達を目的として、借入れ及び投資法人債の発行を行うことができます。 |
| LTV水準 | LTVの上限は、70％を目途としていますが、新たな不動産関連資産の取得等に伴い、一時的に70％を超えることがあります。 |
