マリモ地方創生リート投資法人は、各地方の特性に応じた総合型収益不動産（注1）への投資を通じて、東京一極集中の是正を目指した「まちの活性化」、「雇用の創出」及び「地域経済の活性化」を実現し、「地方から日本を強くしていく」という基本理念の実現を目指しています。地方において魅力的なレジデンス、商業施設、ホテル、オフィス及び駐車場に投資し、地域社会へ貢献することにより、人が動き、経済が動き、都市そのものが動きだし、地域活性化に繋がるものと考えています。
さらに、マリモ地方創生リート投資法人は、地方（注2）を中心とした総合型ポートフォリオを構築することにより、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保と運用資産の確実な成長を志向し、投資主価値の中長期にわたる向上を目指します。
（注1）「総合型収益不動産」とは、賃料等の収益の創出を見込むことができる、レジデンス、商業施設、ホテル、オフィス及び駐車場の総称をいいます。
（注2）「地方」とは、東京圏以外の地域をいいます。また、「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
マリモ地方創生リート投資法人の概要
| 名称 | マリモ地方創生リート投資法人 |
| 住所 | 東京都港区虎ノ門一丁目1番21号 |
| 資産運用会社 | マリモ・アセットマネジメント株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | PwCあらた有限責任監査法人 |
| 決算期 | 6月・12月 |
マリモ地方創生リート投資法人のポートフォリオ構築戦略
マリモ地方創生リート投資法人は、基本理念である「地方の創生」への貢献を実現するため、主として地方に所在するレジデンス及び商業施設を中心としたポートフォリオを構築し、ホテル、オフィス及び駐車場へ総合的に投資し、「相対的に高い投資利回り」かつ「安定的な収益」の確保を目指しています。
| 投資エリア | 投資比率 | |
| 地方都市 | 東京圏を除いた原則として人口20万人以上の都市 | 70%以上 |
| その他地域 | 地方都市及び東京圏を除いた全国の地域 | |
| 東京圏 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 | 30%以下 |
※マリモ地方創生リート投資法人は、レジデンスについては地方都市に所在する不動産を中心に、商業施設については地方に所在する不動産を中心に投資し、東京圏に所在する不動産にも投資します。ホテル及び駐車場については地方に所在する不動産に、オフィスについては地方都市に所在する不動産に投資します。
「レジデンス」の投資基準
| 投資エリア | ・地方都市を中心に、東京圏にも投資します。 | ||
| 投資基準 | ・景気に左右されずに比較的安定した賃貸需要及び賃料水準が見込め、稼働率の安定性を望むことができ、かつ立地条件やエリアに見合った建物スペック、賃料設定に鑑みて、近隣競合物件との比較において競争力が維持できる物件 | ||
| 投資対象 | シングル | 1戸当たりの専有面積35㎡未満 | 最寄駅（主要なバス停（注1）を含みます。）からの距離が徒歩10分以内を目途とします。ただし、大学等の教育施設への通学圏内等（自転車で10分以内（注2））で安定的な稼働が確保できると見込まれる立地はこれに限られません。 |
| コンパクト | 1戸当たりの専有面積35㎡以上50㎡未満 | 最寄駅（主要なバス停を含みます。）からの距離が徒歩15分以内を目途とします。ただし、住環境が良く、近隣にスーパーマーケット等の地域貢献型商業施設が所在するなど、生活利便性の高い地域と見込まれる立地はこれに限られません。 | |
| ファミリー | 1戸当たりの専有面積50㎡以上 | ||
| シングルタイプからファミリータイプまで幅広いレジデンスに投資します（注3）。 | |||
（注1）「主要なバス停」とは、終日にわたり定期的にバスが運行され、日常的に通勤・通学に利用されているバス停をいいます。
（注2）自転車での所要時間は、分速250mの速さで移動した場合の時間（単位未満切上げ）で算出します。
（注3）1戸当たりの専有面積に関して、35㎡未満、35㎡以上50㎡未満、50㎡以上の3つのレンジのうち、該当する戸数が最も多いレンジによって物件のタイプを決定するものとします。
「商業施設」の投資基準
| 投資エリア | ・地方を中心に、東京圏にも投資します。 | ||
| 投資基準 | ・商圏分析によって評価された立地の物件 ・地域貢献性（日常生活に必要な施設であり、地域住民の利便性に資するものであること）のほか、運用安定性及び資産性が望める物件 ・主要テナントにおいては、原則として固定賃料での賃貸借契約に基づく安定した収益が見込め、地域住民の生活利便に繋がっている物件や、地域の生活に密着し、安定した購買需要が見込める物件 |
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| 投資対象 | 地域貢献型商業施設 | ||
| スペシャリティストア（SS） | ネイバーフッドショッピングセンター（NSC） | リージョナルショッピングセンター（RSC） | |
| ・スーパーマーケット、ドラッグストア、コンビニエンスストア、スポーツクラブ等の各種専門店を有する商業施設 | ・家電量販店等の専門店 ・複数の各種専門店を有する中規模ショッピングセンター |
・多数の専門店（一般的には100テナント以上）を有する大規模ショッピングセンター | |
| 商圏分析による立地 | |||
| 1km商圏において商圏人口1万人以上の人口集積度の高い立地 | 5km商圏において商圏人口5万人以上の人口集積度の高い立地 | 10km商圏において商圏人口20万人以上の人口集積度の高い立地 | |
「ホテル」の投資基準
| タイプ | 定義 |
| 宿泊特化型ホテル(シェア型複合ホテルを含む) | 駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、ターミナル駅等の交通の要所付近等に位置した宿泊に特化したホテル（時間貸しスペースも備えたホテルも含む。） |
| フルサービスホテル | 駅前・空港・観光地・ビジネス街・繁華街等の集客エリア、地方都市及び市街地郊外に位置し、宿泊施設に加え、レストランなどの料飲施設・設備、宴会・会議場等の付帯設備を備えたホテル |
※「シェア型複合ホテル」とは、ホテルの空間や設備だけでなくホテルを利用する多様な人々のアイデアや知識、ライフスタイルや価値観をシェアする場を提供するホテルをいいます。
「オフィス」の投資基準
| タイプ | （地方都市） | |
| 延床面積 | 基準階専有面積 | |
| Aクラス | 2,000坪以上 | 150坪以上 |
| Bクラス | 500坪以上2,000坪未満 | 50坪以上150坪未満 |
マリモ地方創生リート投資法人の外部成長戦略
マリモによる物件取得ルートの活用
マリモ地方創生リート投資法人は、マリモとのスポンサーパイプライン・サポート契約に基づき、同社の賃貸マンションシリーズ「アルティザ（ArtizA）」、同社が保有する収益不動産及び同社の市街地再開発事業により開発される商業施設の取得に係る優先的売買交渉権の付与を受けることができます。
情報収集・分析ノウハウ
マリモとのスポンサーパイプライン・サポート契約に基づき、同社の市街地再開発事業により開発される商業施設等の優先的売買交渉権の付与を受けることができる地位にあります。
不動産開発ノウハウ
スポンサーであるマリモは、今日まで全国の地方主要都市において市街地再開発案件に携わってきました。低層階に商業施設のある複合型マンションの再開発案件などが多いことから、投資法人は、マリモを、市街地再開発による優良物件を取得できる有力な取得先として位置付けることができると考えています。
地域に根付いた地域金融機関による物件情報提供支援の活用
マリモ地方創生リート投資法人は、サポート会社である各地の地域金融機関が提供可能な物件情報を取得することができます。
資産運用会社独自のパイプライン
資産運用会社は、不動産マーケットを熟知した役職員が有するネットワークに基づく全国の物件情報の取得及び保有物件のテナントとの良好な関係の維持に基づく物件情報の取得をすることができる独自のパイプラインを構築しています。本投資法人は、マリモグループからの物件取得のみならず、全国各地のネットワークに基づき、地主や商業テナントへのダイレクトアプローチ（直接的な営業活動）を通じた物件情報の取得、物件取得を目指します。
マリモ地方創生リート投資法人の内部成長戦略
地方を中心とした総合型ポートフォリオによる「収益性」と「安定性」の確保を目指した運用を行い、地方を中心としたポートフォリオを構築することにより、東京圏中心のポートフォリオより相対的に高い投資利回りを確保し、かつ、安定的な収益の確保を目指します。
スポンサーサポートを活用した適切な保有資産のマネジメント
バリューアップノウハウ
全国のマンション設計実績を通じて培った、その地域や立地、不動産特性に応じたリノベーション工事（専有部分及び共用部分）等を企画、実行することにより稼働率の上昇や賃料の上昇に繋げるなど、不動産の価値向上を実現する「バリューアップノウハウ」を提供します。
PM業務等の提供
マリモ地方創生リート投資法人が取得を検討又は保有する物件につき、本資産運用会社とスポンサーであるマリモは、資産運用業務及びPM業務の一体的な推進を行い、収益の安定化と向上を図ります。
リーシングサポートの提供
マリモ地方創生リート投資法人が取得を検討又は保有する物件につき、本投資法人が稼働率を中長期的に安定させることを目的として、本資産運用会社から要請があった場合、マリモは、媒介、管理等のサポートを提供します。原則としては、6拠点で全国をカバーするマリモをPM会社として、リレーションを有する各地域の不動産会社及び管理会社と協働し、地域ごとの特色を踏まえたテナントリーシングにより、投資法人のリーシング活動が支援されると本投資法人は考えます。
賃料固定型マスターリース契約の提供
マリモ地方創生リート投資法人及び資産運用会社は、投資法人が取得を検討している物件について、有効と判断する場合には、投信法その他の法令並びに社内規程に従うことを条件として、マリモに対し、投資法人との間で賃料固定型マスターリース契約の締結の検討をマリモに対して申し入れることができ、マリモはかかる申入れを真摯に検討するものとします。かかる申入れについて、投資法人及び資産運用会社とマリモが合意した場合には、マリモは自ら又はその子会社をして、投資法人又は当該信託受託者との間で、当該合意に基づき、賃料固定型マスターリース契約を締結するものとします。
マリモ地方創生リート投資法人の財務戦略
マリモ地方創生リート投資法人は、中長期的に安定した資産運用基盤の構築、資産運用の効率化と財務体質の健全化を図っています。
| エクイティ・ファイナンス | 新投資口の発行は、同時に取得する運用資産の収益性、取得時期、LTV（借入金額と投資法人債発行残高の合計額を総資産額で除して得られる割合をいいます。以下同じです。）水準、有利子負債の返済計画等を総合的に勘案し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮し、金融環境を踏まえて決定します。 |
| デット・ファイナンス | 都市銀行、信託銀行及び各地域の特性を十分に理解した地域金融機関を含めた複数の金融機関によるバンクフォーメーションの構築を目指します。また、借入れの長期化と返済期限の分散を目指します。 |
| LTV | LTVの条件については原則として60％を上限としますが、運営上は45～55％を目安に運用します。 |
ファイナンスに関する助言・補助
中国銀行及び関西みらい銀行は、本資産運用会社から本投資法人の運営又は適格不動産等の取得に係る資金調達の要請があった場合には、可能な限り以下の事項を実施することに努めます。
・資金調達に係る融資条件等の相談
・融資団の組成等ファイナンスストラクチャーの構築に係る相談
・上記の事項に付随又は関連する手続の助言
利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）
資産全体に占める建物割合が東京圏と比較して高くなる地方を中心としたポートフォリオを構築し、結果として高い減価償却費を計上し、内部留保が発生することを背景とした利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）を活用します。
