投資法人みらいは、日本を代表する総合商社 三井物産グループと独立系アセットマネジメント会社として豊富な実績を有するイデラ キャピタルが、互いの異なる分野における強みを連携させることで最大の相乗効果を発揮し、幅広いアセットカテゴリーへの投資・運用を通じて、投資主価値の向上を目指しています。
投資法人みらいの概要
| 名称 | 投資法人みらい |
| 住所 | 東京都千代田区西神田三丁目2番1号 |
| 資産運用会社 | 三井物産・イデラパートナーズ株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 税理士法人令和会計社 |
| 投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 決算期 | 4月・10月 |
投資法人みらいのポートフォリオ構築戦略
両スポンサーの不動産ビジネス領域とアセットカテゴリー
投資法人みらいは、スポンサーである三井物産グループ及びイデラキャピタルの不動産ビジネスにおける強みを最大限活かし、多様なアセットカテゴリーを投資対象とすることで投資機会の最大化を図るとともに、数ある投資機会の中から優良不動産を選別し、三大都市圏を中心に厳選投資することにより優良なポートフォリオの構築を目指しています。
両スポンサーがトラックレコードを有するコアアセットを中心としたポートフォリオ運営により安定性を確保しつつ、各社が優位性を有するコアプラスアセット及びニュータイプアセットを将来的にポートフォリオに組み入れることで持続的な成長を目指しています。
投資法人みらいの投資対象アセットカテゴリーについて
投資法人みらいは、安定性が高いコアアセットをポートフォリオの中核としつつ、持続的な投資主価値（DPU及びNAV）の向上を実現するため、運用期間中に収益性の向上を目指すコアプラスアセット及び将来的にマーケットの拡大が期待できるニュータイプアセットをポートフォリオに組み入れることにより、J-REITセクターにおける競争優位性の確立を目指しています。
| アセットカテゴリー | 特徴 | |
| コアアセット | 伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、原則として80％以上の稼働率が確保されていること（その見込みがある場合を含みます。）等、安定的な賃貸収益が期待できるアセットをコアアセットと定義し、本投資法人のポートフォリオの中核を占めるアセットカテゴリーとします。 | |
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グロースアセット |
コアプラスアセット |
将来的なキャッシュ・フローの安定性に着目しつつ、運用期間中においてリースアップや小規模リノベーション、コンバージョン等を行うことを通じて、アップサイドの追求による収益性の向上を目指すアセットをコアプラスアセットと定義します。 |
| ニュータイプアセット | 不動産投資・運用実績がコアアセットと比較して限定的ではあるものの、競合となる取得者は限られており、将来的に不動産市場の拡大が期待できるアセットをニュータイプアセットと定義します。 | |
ポートフォリオにおける物件取得の着眼点
投資法人みらいは、物件取得の着眼点として、主に｢立地｣、｢建物｣及び「テナント」の３つの基準を設け、当該基準に照らして投資リターンの追求と投資リスクの検証を行っています。
当初ポートフォリオを構成するコアアセットであるオフィス、商業施設及びホテルについては、以下の着眼点で物件を選別しています。
オフィス
| 類型 | 大規模オフィス | 中規模オフィス |
| 特徴 | ・延床面積20,000㎡以上 | ・延床面積3,000㎡以上20,000㎡未満（但し、就業人口等のマーケット規模によっては3,000㎡未満の物件も取得可能） |
| ・高い立地優位性、物件希少性 | ・物件数及びテナント数のボリュームゾーン | |
| ・高い施設スペック | ・十分な施設スペックを持つ物件の新規供給が限定的であり、需給環境が安定的 | |
| 投資テーマ | ・アップサイド・ポテンシャルのあるオフィスに着目 | |
| ・安定的な運用が可能なオフィスにも着目 | ||
| 着眼点 | 既存テナントの賃料がマーケット賃料以下又は同程度で、マーケット賃料が上昇傾向にある | |
| 短期的な空室の存在 | ||
| 長期賃貸借契約の締結により収益の安定性を確保 | ||
商業施設
| 類型 | 都市型商業施設 | 地域密着型商業施設 |
| 特徴 | ・ターミナル駅に近接し、アクセスが容易な都心の好立地に所在 | ・近隣地域の底堅い需要が存在し、商圏が確立した日常生活圏に所在 |
| ・高級ブランド店や最新の消費者動向を捉えて展開する物販・サービス関連施設 | ・日常生活用品・サービスを提供し、デイリーニーズに対応 | |
| 投資テーマ | ・都市型商業施設は立地特性に着目 | |
| ・地域密着型商業施設は商圏に加え、テナント力に着目 | ||
| 着眼点 | ・国内消費の回復やインバウンド需要増加の影響を享受しやすく、アップサイド・ポテンシャルあり | |
| ・三大都市圏の商業集積エリアに所在 | ||
| ・近隣の商圏 | ||
| ・核テナントの競争力と継続性 | ||
| ・代替テナントの可能性 | ||
※「都市型商業施設」とは、東京都及び三大都市圏の政令指定都市の主要駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性や顧客誘引力を有する商業施設をいいます。
※「地域密着型商業施設」とは、消費者が日常的に利用することの多いテナントを中心に構成される商業施設をいいます。
ホテル
| 類型 | バジェット型ホテル | リゾート型ホテル | フルサービス型ホテル |
| 特徴 | ・駅前、空港、観光地、ビジネス街及び繁華街等の集客エリア並びにターミナル駅及び高速道路のインターチェンジ等の交通の要所近隣に所在 | ・観光地、景勝地、レジャー施設近隣に所在 | ・駅前、空港、観光地、ビジネス街及び繁華街等の集客エリア並びに大都市圏、政令指定都市、県庁所在地等の都市及び市街地近郊に所在 |
| ・付帯施設を限定又は最小限にして、宿泊を主体又は宿泊に特化したホテル | ・比較的ゆとりのある宿泊施設とレストラン、宴会場、会議場、スポーツ施設等、多様な付帯施設を有するホテル | ・宿泊施設に加え、レストラン等の料飲施設・設備、宴会場、会議場等の付帯施設を備えており、フルラインのサービスを提供するホテル | |
| 投資テーマ | ・安定した需要と更なるアップサイド・ポテンシャルがあるホテルに着目 | ||
| 着眼点 | ・訪日外国人旅行者の増加及び堅調な国内需要を背景に今後も安定して需要が見込め、アップサイド・ポテンシャルあり | ||
| ・新幹線等の主要幹線駅前及び主として政令指定都市に所在 | |||
| ・観光及びビジネス需要のいずれにも対応可能 | |||
投資法人みらいの外部成長戦略
「3Dソーシング戦略」による成長機会の追求
投資法人みらいは、資産運用会社独自のソーシング・ルート（ダイレクト・ソーシング）（注）に加え、三井物産グループとイデラ キャピタルそれぞれのソーシング・ルート（スポンサー・ソーシング）を活用した３主体によるソーシング戦略（３者それぞれが、主体的に独自の方面（Direction）へのソーシング活動を展開することから、当該戦略を「３Ｄソーシング戦略」と呼ぶことがあります。）を推進することにより、多様なルートによる取得機会の最大化を図りつつ、クオリティの高い物件に厳選投資する方針です。
スポンサー・サポート契約を活用した物件取得戦略
投資法人みらい及び資産運用会社は、スポンサー各社による外部成長サポートをより確かなものとするため、三井物産アセットマネジメント・ホールディングス及びイデラキャピタルとの間でそれぞれスポンサー・サポート契約を締結しています。
具体的には、両スポンサーは物件情報提供（第三者保有物件を含む。）、取得機会の逸失を回避するためのウェアハウジング、物件取得及び運用に関する業務支援、物件共有等を通じて、外部成長戦略の蓋然性を高める施策を講じています。
両スポンサーは、投資法人の投資対象となる物件を数多く保有し、運用を受託しています。スポンサーが保有及び運用受託している物件を取得することで、不動産投資に係る調査（以下「デュー・ディリジェンス」といいます。）等の取得コストを抑制することが可能であり、また物件に関するリスク・リターンを適切に分析することが可能です。
投資法人みらいの内部成長戦略
三井物産グループの多様なアセットタイプにおける運営実績
三井物産グループは、総合商社として様々な事業分野における運営・開発実績を数多く有しており、不動産をはじめとした多様なアセットタイプの運営事業をグローバルに展開しています。本投資法人は、三井物産グループの有する様々なオペレーショナルアセットの運営実績に基づく事業知見の蓄積と幅広い企業とのリレーションを活用し、内部成長及び運営力の強化を図ります。
イデラキャピタルの「不動産価値創造力」の活用
イデラ キャピタルは、物件のバリューアップを専門に担当するコンストラクション・マネジメントチーム及びリーシング・マネジメントチームを内製化しており、それぞれを協業させることで可能となる戦略的な資本的支出とリーシングが物件取得時の優位性に繋がっていると考えています。これにより、テナントが退去した場合も、当該不動産の入居テナントの増床ニーズの取り込みや、空室部分のリノベーションによるテナント誘致力及び賃料水準の向上を目指す等、不動産保有・運用者として当該不動産の収益力の向上を目指す戦略的なリーシング活動が可能となっています。
また、PM会社より提案された工事内容について、イデラ キャピタルのコンストラクション・マネジメントチームが精査することにより、計画している性能や品質を確保しつつ、コスト削減や工期短縮、不動産価値の創造・向上を実現しています。この強みにより取得後のリーシングの展望を描きながら物件を取得することが可能となるため、難易度の高い案件にも取り組めるという優位性にも繋がっています。
投資法人みらいの財務戦略
投資法人みらいは、保守的なLTV水準の維持とメガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーションの構築により強固な財務基盤の構築を図ります。
| エクイティ・ファイナンス | 投資口の追加発行は、長期的かつ安定的な成長を目指し、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴う投資口の取引価格の低下等に配慮しつつ、新たに取得する不動産関連資産の取得時期並びに三井物産グループ及びイデラ キャピタルのウェアハウジング機能の活用の可能性、LTV、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間並びに経済市況等を総合的に勘案し機動的に行います。 |
| デット・ファイナンス | 運用資産の着実な成長並びに効率的な運用及び運用の安定性に資するため、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払い、投資法人の運営に要する資金、若しくは債務の返済（敷金・保証金並びに借入金及び投資法人債等の資金の手当てを目的として、資金を借入れ又は投資法人債を発行することができます。但し、短期投資法人債の発行により調達した資金の使途又は目的については、法令に定める範囲に限るものとします。なお、資金を借り入れる場合は、金融商品取引法に規定する適格機関投資家からの借入れに限るものとします。メガバンクグループを中心としたレンダーフォーメーション（融資団構成）の構築と、適切にLTVをコントロールすることで、健全かつ安定的な財務運営を目指します。 |
| LTV水準 | LTVは原則として60％を上限とします。但し、新規投資や資産評価の変動等により一時的にかかる水準を超えることがあります。 |
セイムボート出資の取組み
投資法人みらいは、投資主、スポンサー及び資産運用会社の利害を一致させ、投資主価値の中長期的な向上を実現するために、ガバナンス上の取組みとしてセイムボート出資を受け入れています。
三井物産グループ、イデラキャピタルの2つのスポンサーによるセイムボート出資により、投資法人の投資主価値の向上に対する強いコミットメントを持つという理論によっています。
格付け
長期発行体格付けとして、株式会社日本格付研究所（JCR）よりA+（ポジティブ）、格付投資情報センター(R&I)よりA（安定的）の格付けを取得しています。
