平和不動産リート投資法人は東京都区部中心のオフィス、レジデンスを複合的に運用するJ-REITです。「運用資産の着実な成長」と「中長期的な安定収益の確保」を着実に遂行し、投資主価値の最大化に向けて取り組んでいます。
平和不動産リート投資法人の概要
| 名称 | 平和不動産リート投資法人 |
| 住所 | 東京都中央区日本橋兜町9番1号 |
| 資産運用会社 | 平和不動産アセットマネジメント株式会社 |
| 資産保管委託会社 | みずほ信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 税理士法人令和会計社 |
| 投資主名簿管理人 | みずほ信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | 有限責任あずさ監査法人 |
| 決算期 | 5月・11月 |
平和不動産リート投資法人のポートフォリオ構築戦略
東京都区部中心のオフィス・レジデンスへの集中投資
高い需要に支えられた「東京都区部を中心とする投資エリアに存するオフィス及びレジデンス」に集中的に投資します。厳格な投資基準に基づき、多数の物件へ投資することにより、用途・棟数・テナントの分散を行い、ポートフォリオの収益変動リスクの極小化を図ります。
オフィス
厚いテナント層による豊富な需要
・投資対象とするオフィスの主たるテナント層であると考えられる
・中小規模の事務所数の相対的な多さ
・東京都区部における事業所数及び従業員の多さ
レジデンス
高い住宅需要に支えられた堅調なテナント需要
・東京都における人口増加傾向
・他の主要府県との比較における人口及び世帯数の多さ
オフィス及びレジデンスへの投資比率
オフィス及びレジデンス各々の投資メリットを効率的に享受するため、原則としてそれぞれポートフォリオの50％（取得価格ベース）を目処とします。
また、第一投資エリア（東京23区）を主たる投資地域と位置付けますが、各エリアのマーケット状況（取得物件のストック量、取引価格の状況及び賃貸マーケット状況等）を勘案しながら、第二投資エリア及び地方投資エリアにも投資します。
用途ごとの基本投資比率
| オフィス | 原則50%(30～70%) | 第一投資エリア | 60～100% |
| 第二投資エリア |
0～40% |
||
| 地方投資エリア | ※ | ||
| レジデンス | 原則50%(30～70%) | 第一投資エリア | 60～100% |
| 第二投資エリア | 0～40% | ||
| 地方投資エリア | ※ | ||
| 例外的資産 | ポートフォリオ全体の5%以内 | 第一投資エリア | ※ |
| 第二投資エリア | ※ | ||
| 地方投資エリア | ※ |
※第一投資エリア：東京23区
※第二投資エリア：第一投資エリアを除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県における主要市街地
※地方投資エリア：第一・第二投資エリアを除く大都市圏における主要市街地
※地方オフィスビル（地方投資エリアに存するオフィスビル）及び地方レジデンス（地方投資エリアに存するレジデンス）及び例外的資産への投資は、合計でポートフォリオ全体の30％以内（取得価格ベース）とします。
| 投資額 | オフィスビル | 原則:1物件当たり10億円以上。ただし、1物件の投資額は、ポートフォリオ全体(取得価格ベース)の20%以内 |
| レジデンス | 原則:1物件当たり5億円以上。ただし、1物件の投資額は、ポートフォリオ全体(取得価格ベース)の10%以内 |
平和不動産リート投資法人の外部成長戦略
平和不動産グループの総合力の活用
平和不動産グループの賃貸管理及び不動産開発に係る経験、ノウハウを最大限活用することにより、投資法人の基本方針の具現化を目指します。平和不動産においては、「安心で心地良いオフィスと住まいの空間を提供し、人と街に貢献する。」という経営理念のもと、証券取引所ビルをはじめとしたオフィスビルやレジデンスの賃貸事業のほか、不動産開発事業、住宅開発事業において多数の実績を有しています。平和不動産は、不動産の開発から始まり、それらの不動産を長期にわたり保有し、運営管理を行うという不動産に係る総合的な事業展開のもと、その事業によって培われたリーシング力、テナントリレーション構築、情報チャンネル及びビル運営管理能力等不動産の収益向上やその資産価値の維持向上についての経験やノウハウを有しており、資産運用会社は、運用資産の中長期的な保有を前提とする本投資法人の資産運用に当たり、平和不動産のこれらの経験やノウハウを積極的に活用します。
平和不動産グループからの物件情報の提供
資産運用会社は、平和不動産との間の業務提携に関する協定書（において、資産運用会社に以下のような権利及び地位が付与されていることを踏まえ、資産運用会社独自の物件情報ソースに加え、平和不動産グループの情報ソースを活用することによって、中長期的な安定収益の確保に寄与するための物件に関する情報を、より多くかつ多角的に収集します。
平和不動産グループの保有・開発物件
平和不動産グループが保有している物件、平和不動産グループがアセット・マネジメント業務を提供するＳＰＣが保有している物件、又は平和不動産グループが開発している、又は今後開発する物件のうち、投資法人の投資基準に大要適合する物件の売却を企図する場合、平和不動産は、一定の場合を除き、当該物件に係る情報を優先的に資産運用会社を通じて投資法人に提供することとされています。
また、平和不動産は、平和不動産グループ保有開発物件について、平和不動産グループと資産運用会社が売買条件について基本的に合意した場合、平和不動産グループと投資法人の間の売買契約締結に向けて、一定の場合を除き、最大限努力するものとされています。
平和不動産による仲介物件
平和不動産が、本投資法人の投資基準に大要適合する物件の所有者その他関係者から当該物件の仲介の委託を受けた場合には、所有者等の意向等により情報を提供できない場合を除き、当該情報を速やかに（遅くとも第三者に開示するのと同時に）資産運用会社に提供することとされています。
例外的資産への投資
資産運用の対象とする資産のうち、オフィス及びレジデンス（運用資産が底地である場合においては、当該底地上の建物の用途がオフィス又はレジデンスである場合を含みます。）以外の資産については、用途以外の点で運用ガイドラインの投資基準を概ね満たしている場合、その投資額がポートフォリオ全体（取得価格ベース）の５％以内の範囲内において、例外的に投資できるものとします。
物件売却方針
運用資産については、原則として中長期的に保有し、短期的には売却を行わないものとします。但し、以下の点等を総合的に勘案した上で、売却によりポートフォリオの収益安定に寄与すると判断される場合には、売却を検討する場合があります。
●ポートフォリオの構成状態
●各用途の運用資産に係るマーケット（売買マーケット及び賃貸マーケット）動向予測
●各運用資産の将来における収支動向予測
●各運用資産の将来における資産価値の変動予測
●各運用資産の存する近隣エリアの収益安定の観点からみた将来性予測
●各運用資産の構造的及び経済的な劣化・陳腐化
●各運用資産のマーケットにおける売却予想額
平和不動産リート投資法人の内部成長戦略
平和不動産グループによるＰＭ業務
平和不動産リート投資法人は、以下の戦略に基づく積極的かつ効率的な運営管理により、着実な内部成長を目指します。
①賃貸マーケット動向・テナント動向の把握、重点対象とすべきテナント属性の分析、多数のリーシング会社へのテナント斡旋依頼、最適な賃貸条件の検討及び既入居テナントの動向を把握により投資物件の早期リースアップを実現。
②PM会社の選定及びその業務についての適切な評価・管理を通し、テナント満足度の向上、安定的な高稼働率の維持及び各種経費の低減等を企画。
平和不動産グループの有するリーシング業務（テナント営業・仲介会社営業）、管理業務（テナント管理・建物管理）、更には修繕工事業務（計画・施工・管理）等に至るまでの豊富なプロパティ・マネジメント能力を積極的に活用するため、投資法人が、オフィスを主たる用途とする物件を新たに取得する場合、又は既に保有しているオフィスビル等のＰＭ業務の委託先を変更する場合は、原則として平和不動産グループにＰＭ業務を委託するものとします。但し、資産運用会社が、ＰＭ会社の選定基準に照らして平和不動産グループにＰＭ業務を委託しないことが投資法人にとって有益であると判断する場合は、この限りではありません。
資本的支出工事
修繕計画記載の修繕事項のうち、下表の資本的支出工事に係る実施時期・内容及び費用等を確認し、最適な実施方法を策定の上、効率的な資本的支出工事を行います。
なお、必要に応じて複数の工事会社から見積書を取得し、その場合、最も適切かつ効率的な工事会社に発注します。
| 機能維持を目的とした資本的支出工事 | 各種配管取替工事の実施、各種設備の更新工事の実施等 |
| 機能向上を目的とした資本的支出工事 | ＜オフィス＞ |
| 外壁等の意匠の改修、フリーアクセス床への変更、フロア別・貸室別の個別空調設備の新規導入、通信設備の増強等の実施等、節水・省電力機器への設備更新、各種防犯機器の付加・更新等の安全性向上 | |
| ＜レジデンス＞ | |
| 外壁等の意匠の改修、貸室内の内装（床等）のリフォーム、キッチン・バス・洗面台等の取替え、テナント需要に即した間取りの変更等、各種防犯機器の付加・更新等の安全性向上 |
平和不動産リート投資法人の財務戦略
平和不動産リート投資法人は、ポートフォリオの中長期的な安定収益の確保を実現するため、計画的かつ機動的な資金調達を目指します。
具体的には、長期固定借入れを重視し、リファイナンスリスク（資金再調達リスク）を軽減するための返済期限の分散、また借入先の分散等を図ります。
| エクイティ・ファイナンス | 投資口を引き受ける者の募集は、新規に取得する物件の取得時期、投資法人の財務状況、投資口の希薄化、その時点での経済状況等を総合的に勘案した上で行います。 |
| デット・ファイナンス | 短期・長期、変動金利・固定金利のバランスを取りながら、金利変動リスクを軽減することを目的に、当面の間、長期固定型の借入れを重視します。リファイナンスリスク（資金再調達リスク）を軽減するために返済期限を分散します。多くの金融機関から借り入れることにより、借入先の分散を図ります（取引金融機関の多様化）。期中での物件の新規取得、テナントからの預り金等の一時金の返還又は運転資金等の資金需要への機動的な対応のため、事前の極度ローン契約を締結することがあります。 |
| LTV水準 | LTVは概ね40～50％程度を標準的な水準とし、また、上限は原則として65％とします。但し、物件の追加取得等により、LTVは、一時的に65％を超える場合があります。 |
