ラサールロジポート投資法人は、物流施設を投資対象とし、その中でも東京エリア・大阪エリアに所在する「プライム・ロジスティクス」への重点投資を通じて、質の高いポートフォリオを構築しています。
世界有数の不動産投資顧問会社であるラサールグループに属するラサール不動産投資顧問をスポンサーとするラサールロジポート投資法人は、ラサールグループのグローバルな不動産投資の知見と日本の物流施設への豊富な開発・投資実績に支えられた運用力を活用することで、キャッシュ・フローと資産価値の長期安定的な成長を目指し、投資主価値の向上を図ります。
ラサールロジポート投資法人の概要
| 名称 | ラサールロジポート投資法人 |
| 住所 | 東京都港区愛宕二丁目5番1号 愛宕グリーンヒルズMORIタワー18階 |
| 資産運用会社 | ラサールREITアドバイザーズ株式会社 |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | PwCあらた有限責任監査法人 |
| 決算期 | 1月・7月 |
ラサールロジポート投資法人のポートフォリオ構築戦略
投資対象施設～プライム・ロジスティクス～
| 物流適地に所在 | 消費地（人口集積地）へのアクセスに優れていること | |
| 幹線道路及び幹線道路の結節点に近接していること | ||
| 24時間物流施設の運営が可能な工業系用途地域に所在すること | ||
| 雇用確保の観点から公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易であること | ||
| 大規模・高機能 | 大規模 | 物流拠点の集約・統合ニーズの受け皿となりうる規模（延床面積概ね16,500㎡以上）を有していること |
| 高機能 | 保管効率・作業効率の向上を可能とする有効天井高（概ね5.5m以上）、床荷重（概ね1.5t/㎡以上）、柱間隔（概ね10m × 10m）を有していること | |
| 上層階にトラックが直接アクセス可能な大型ランプウェイを有していること又は充分な搬送能力を備えた垂直搬送機能を有していること | ||
| 柔軟な区画割が可能な設計となっていること | ||
| 充分なオフィススペースを有していること | ||
| 免震性能又は高い耐震性能を有し、安全性が高いこと | ||
大規模・高機能な物流施設は、テナントの物流機能の集約・統合ニーズや物流事業の効率化ニーズに対応可能であり、高い競争力を有するものと、ラサールロジポート投資法人は考えています。
投資対象地域
ラサールロジポート投資法人は、「東京エリア」及び「大阪エリア」を重点的な投資対象地域としています。
| 投資エリア | 投資比率 |
| 東京エリア | 80%以上 |
| 大阪エリア | |
| その他 | 20%以下 |
物流適地へのこだわり
ラサールロジポート投資法人は、消費地へのアクセス、交通アクセス、用途地域及び雇用の確保に着目した厳選投資を行うことで、競争力の維持・向上を実現できると考えています。
| 消費地へのアクセス | 消費地（人口集積地）へのアクセスに優れていること |
| 用途地域 | 24時間物流施設の運営が可能な工業系用途地域に所在すること |
| 交通アクセス | 幹線道路及び幹線道路の結節点に近接していること |
| 雇用国保 | 雇用確保の観点から公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易であること |
大規模であることの優位性（延床面積概ね16,500㎡以上）
延床面積が大きい物流施設は、テナントに対し物流機能の集約・統合による効率的な物流事業運営の機会を提供することが可能です。
商品サイクルの短期化や取扱品目数の増加、多頻度小口配送への需要等の増加傾向を踏まえ、物流事業者や小売事業者等はさらなるサプライチェーンの効率化を求められており、物流施設を統合し効率化を図るニーズを取り込むことが狙いです。
１フロア当たりの面積を広く確保
大規模な物流施設では、１フロア当たりの面積を広く確保することで下記の効果を期待でき、テナントに運営効率化の機会を提供することが可能です。
● 庫内作業の効率化
● 庫内レイアウトの柔軟性の確保
● 必要人員数の抑制
● 荷物の垂直移動時間の短縮化 等
さらに、１フロア当たりの面積が広いことで柔軟な区画割が可能となり、テナントの賃貸面積の増減やテナント数の増減に対応しやすくなるメリットがあります。
高機能であることの優位性
テナントが物流業務を行う上で利便性が高く効率的に保管・作業を行える施設であることや、災害時等の安全性・事業継続性が高いことは、リーシングの際の競争力確保において有益です。したがって、機能的特徴を有する物流施設は安定稼働を期待できると考えています。
ラサールロジポート投資法人の外部成長戦略
ラサールグループのノウハウの活用
ラサールロジポート投資法人は、ラサールグループから提供される物件情報、ウェアハウジング機能及び本資産運用会社独自の物件情報取得能力を最大限活用し、外部成長戦略を展開します。
安定稼働物件、開発物件及び低稼働物件への投資機会の提供
ラサールグループは、ラサールロジポート投資法人に対し、安定稼働物件のみならず、開発物件及び低稼働物件への投資機会を提供します。本投資法人は、安定稼働物件のみならず、開発物件及び低稼働物件への投資機会を捉え、想定されるリスクを最小化しつつ、投資主価値の向上に資する投資運用を行うよう最大限の配慮をしています。
具体的には、ラサールグループから提供を受けた当該投資機会を含む、上記のラサールグループからの多様なソーシングルートを活用することで、安定稼働の物件（主たる投資対象）のほか、投資適格と判断される開発物件や低稼働物件についても、ラサールファンドから選別して取得することが可能となります。その際、本投資法人は、開発物件や低稼働物件であっても、ラサールファンドと共同して投資することで、ラサールグループの持つ物件価値向上の様々なノウハウと手法を通じた収益向上が期待できるほか、優先出資証券の取得と優先交渉権の取得を組み合わせる等の金融技術を用いて、発生しうるリスクを抑えつつ、投資主価値の向上に資する段階に、より適正なリターンを得る仕組みを用いることがあります。このような手法を組み合わせることにより、開発物件や低稼働物件への投資機会を、将来的に中長期に安定した収益の見込める物件の取得機会に転換し、あるいは安定稼働後の賃料収入の受領による収益の獲得機会を確保することができます。
ラサールグループの物件開発及び投資実績
ラサールグループは、グローバルに事業展開する不動産投資顧問会社として、私募ファンド形態で国内外の投資家から幅広い属性の投資資金（投資スタイル・リスク許容度等）を集めて運用する「ファンド機能」を有しています。マクロ環境や金融環境等が悪化し、物流施設の開発・投資の市場全体が減速する局面においても、自己資金に制約されることなく、多様な資金属性の投資家とのネットワークを有している強みを活かすことにより継続的な開発・投資を可能にしています。
物件売却方針
原則として短期的な物件の売却は行いませんが、ポートフォリオ全体の構成、テナントのニーズの変化、個別物件の状況、収益性の見通し、周辺環境の変化等を総合的に判断した結果、当該物件の売却がポートフォリオの収益の安定に資するものと判断した場合には、適切な時期での売却を検討することがあります。
ラサールロジポート投資法人の内部成長戦略
スポンサーサポート契約に基づき提供を受ける人材や利用可能な情報を通じて、ラサールグループのノウハウであるアクティブアセットマネジメントを活用して内部成長の実現を目指します。
リーシング
●ラサールグループは物流施設のリーシングに豊富な経験を有する専属のリーシングチームを擁しており、これまで長年の物流施設のリーシングと運営を通じて、独自のテナントリレーションやネットワークを築いてきました。テナント営業活動においては、外部の賃貸仲介業者からの情報を活用するだけでなく、ラサールグループに蓄積されたダイレクトリーシングのノウハウを活用することによって、的確かつ効果的なリーシング戦略の遂行が可能となります。
●保有物件の所在するエリアの市場賃料、空室率の動向といった物流マーケットに関する分析のみならず、地域の産業、雇用状況等も分析した上でリーシング戦略を立案し、ラサールグループの豊富なリーシング実績とそれによって培われたテナントとの強固なリレーションを梃子に、その着実な遂行を進めます。
●テナントとの賃貸条件の協議においては、テナントの施設移転スケジュールや内部造作等のニーズを把握することのみならず、テナントの業界の動向や物流施設に対するラサールグループの知見を踏まえた課題解決型の提案を行うことによって、より良い賃貸条件での成約に繋げます。
●マルチテナント型の物流施設においては、テナント構成や賃貸期間の分散を図ることに加え、テナントとの強固なリレーションを通じて、潜在的な館内増床や部分解約のニーズを把握し、そのマッチングを図ること等を通じて、空室リスクのコントロールを図ります。
内部成長として利用できるラサールグループのサポートとしては市場分析等の情報提供サービス、人材供給、ロジスティクス・サービス(リーシング戦略立案、マーケティング資料作成、プロモーション・イベント企画開催、仲介業者とのリレーション構築等)の提供があります。
運営・資本的支出
●ラサールグループの有する物流施設の運営ノウハウを最大限に活用し、建物管理仕様の見直しによる施設管理の効率化や外部業者の入替えを通じて、運営費用の低減を追求します。その実現のために、スポンサーや特定の企業に依存することなく、常に客観的な視点で外部業者の選定を実施します。
●経年により物理的・機能的な陳腐化が進み、物件の競争力低下が見られる場合は、ラサールグループが過去において実施してきたリノベーションのノウハウを活用することで、長期的な視点に基づき戦略的な資本的支出によるリノベーションを実施し、施設の機能性の回復・向上を通じた付加価値の創出に努めます。
ラサールロジポート投資法人の財務戦略
強固な財務体質の構築
ラサールロジポート投資法人は、中長期的な収益の維持・向上及び運用資産の規模の成長と投資主価値の向上の実現を目的として、金融環境の変化に適応しうる、中長期的視野に立った強固な財務体質の構築を基本方針とします。
| エクイティ・ファイナンス | 資産の取得、修繕の実施、分配金の支払、運営に要する費用の支払又は債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行を機動的に行います。また、投資口の追加発行を行うにあたっては、本投資法人の財務状況、投資口の希薄化、投資主価値の向上等を十分考慮に入れるものとします。 |
| デット・ファイナンス | ラサールグループの過去の日本における投資実績等を活用してメガバンクを中心とする複数の金融機関との強固かつ安定的な取引関係を構築し、有利子負債について、借入期間の長期化、返済期限の分散化、金利の固定化及びバンクフォーメーションの分散化を図ることによって、リファイナンスリスク及び金利変動リスクの低減を目指します。 |
| LTV水準 | LTVは原則として60％を上限としつつ、50％前後を平常時の運用における上限の目途とします。但し、新規投資や資産評価の変動等により一時的にかかる水準を超えることがあります。 |
利益超過分配の実施
ラサールロジポート投資法人は、物流施設の特性（減価償却費計上額に比して資本的支出必要額が少額に留まる傾向）を踏まえ、減価償却費相当額の手元資金をその時々の状況に応じて最適に配分する方針です。なお、対象となる計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の30％相当額を目途として、原則毎期継続的に利益を超える金銭の分配（継続的利益超過分配）を実施する方針です。これに加えて、一時的に１口当たり分配金が一定程度減少することが見込まれる場合で１口当たり分配金の平準化を目的とする場合に限り、一時的な利益を超える金銭の分配（一時的利益超過分配）を実施できます。一時的利益超過分配を実施する場合の継続的利益超過分配及び一時的利益超過分配の合計は対象となる計算期間の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の合計額を控除した額の60％相当額を限度とします。
キャッシュ・マネジメント
投資対象とする物流施設は、計算期間毎に減価償却費として計上される金額に対して実際に必要とされる資本的支出の金額は少額に留まる傾向にあります。こうした物流施設の有する特性を踏まえ、減価償却費相当額の手元資金をその時々の状況に応じて最適に配分する方針です。
具体的な活用方法としては、
●有利子負債返済による強固な財務体質の構築
●新規物件取得資金への充当による成長力強化
●修繕や資本的支出への活用による、保有物件の競争力の維持・強化
●利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）の実施等が考えられます。
自己投資口の取得及び消却
資本効率の向上と投資主還元のため、財務、資本政策の一環として自己投資口の取得及び消却を行うことを検討します。この場合、中長期的な投資主価値の向上という観点を最重要視し、投資口価格の水準、手元資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を慎重に見極めた上、実施すべきか否か及び実施の規模と取得総額等を判断し、実施するものとします。
