サンケイリアルエステート投資法人は、メディア事業を展開するフジ・メディア・ホールディングスの「都市開発・観光」事業を担うサンケイビルグループのスポンサーサポートにより、「人・街・社会を幸せにする。」という理念の下で、ひとりひとりを幸せにする社会の公器としてJ-REIT市場とともに発展することで、中長期的な投資主価値の最大化を目指しています。
サンケイリアルエステート投資法人の概要
| 名称 | サンケイリアルエステート投資法人 |
| 住所 | 東京都千代田区大手町1丁目7番2号 東京サンケイビル |
| 資産運用会社 | 株式会社サンケイビル・アセットマネジメント |
| 資産保管委託会社 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 税理士法人令和会計社 |
| 投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 決算期 | 4月・10月 |
サンケイリアルエステート投資法人のポートフォリオ構築戦略
サンケイリアルエステート投資法人は、フジ・メディア・ホールディングスに属するデベロッパーならではのコンテンツ力とメディア展開力を不動産の開発・運営管理等に活かした強みを持つサンケイビルグループとの間で「資産循環型ビジネスモデル」を構築し、同グループが保持するプラットフォームを最大活用することにより、運用資産の規模拡大及び中長期的な収益の維持・向上を目指しています。
用途
サンケイリアルエステート投資法人は、用途分散において、本邦不動産（証券化）市場の代表的用途である「オフィスビル」を主たる投資対象とします。また、循環的な不動産市場に対応できる収益の安定性と成長性を兼ね備えた強固なポートフォリオを構築することを目的として、「オフィスビル」と異なる特性を有し、かつポートフォリオ収益の安定性に資する用途を総称して「サブアセット」と位置付け、従たる投資対象として一定の割合を目安に投資を行う方針です。
| 投資対象用途 | 投資割合の目安 |
| オフィスビル | 80％程度 |
| サブアセット | 20％程度 |
地域
サンケイリアルエステート投資法人は、人口及び経済・商業集積度等に鑑み、東京圏、大阪市及び名古屋市を主たる投資エリアとし、運用資産の集中リスクや各用途の有する立地特性等の観点を踏まえ、全国の政令指定都市、中核市及び地方主要都市にも投資を一定割合行う方針です。
| 投資エリア | 投資割合の目安 |
| 東京圏、大阪市及び名古屋市 | 70％以上 |
| 政令指定都市（上記を除く）、中核市及び地方主要都市 | 30％以下 |
サンケイリアルエステート投資法人の外部成長戦略
サンケイリアルエステート投資法人は、都心に所在するオフィスビルを中心としつつ、オフィスビルと異なる特性を有する用途の不動産への投資も一部可能とすることで、不動産マーケットの状況に応じて、安定性と成長性を確保する良質なポートフォリオを構築できると考えています。
デベロッパーをスポンサーとするJ-REIT
・サンケイビルグループの不動産事業は、日本の東西の中心地（東京 大手町、大阪 梅田）を出発点として、1951年の会社設立から、長年にわたる歴史と実績を有しています。
・2000年の「東京サンケイビル」（東京 大手町）竣工より大規模オフィスビルの開発実績を積み上げてきました。
・2012年のフジ・メディア・ホールディングスへの参画以降は、フジ・メディア・ホールディングスの ｢都市開発・観光」事業を担う中核会社として、ハイグレードミッドサイズオフィスビル「S-GATE」シリーズや、価値体験型ホテル「インターゲートホテルズ」シリーズ等、不動産開発を積極的に推進しています。
サンケイリアルエステート投資法人は、「資産循環型ビジネスモデル」、不動産の開発・運営管理機能について豊富な実績を有するサンケイビルグループ各社から成るプラットフォーム、及び本投資法人の成長を支えるスポンサーサポートを活かした成長戦略を実践することにより、運用資産の規模拡大及び中長期的な収益の維持・向上を図ることができると考えています。成長戦略の着実な実施により、投資法人の投資主価値の最大化を目指します。
スポンサーの外部成長対するサポート
自社保有物件の売却情報提供
スポンサーであるサンケイビルは、自社保有物件を売却しようとする場合、本資産運用会社以外の第三者に対して売却情報を提供する前に、資産運用会社に対して、その売却情報を提供します。
第三者保有物件の売却情報提供
スポンサーであるサンケイビルは、第三者保有物件（注）に係る売却・仲介情報を得た場合、サンケイビルが負う義務に反しない限りにおいて、本資産運用会社に対して当該情報を提供します。
ウェアハウジング機能の提供
資産運用会社は、スポンサーであるサンケイビルに対して、将来における本投資法人の物件取得を実現するために、適格不動産等について本投資法人への譲渡を前提とする一時的な取得及び保有（ウェアハウジング機能）を依頼することができるものとし、サンケイビルは、当該ウェアハウジング機能の提供依頼があった場合、誠実に協議を行うものとします。
物件共同取得又は共有の検討
資産運用会社は、スポンサーであるサンケイビルに対して、本投資法人が第三者から取得する予定の適格不動産等について、本投資法人とサンケイビルとの共同取得又は共有を依頼することができるものとし、サンケイビルは、当該依頼があった場合、当該共同取得又は共有について誠実に協議を行うものとします。
物件売却方針
運用資産の中長期保有を原則とします。但し、運用資産の中長期的な収支見通し、資産価値の推移、及び不動産等の売買・賃貸市場の状況・見通し、並びに運用資産の売却損益によるポートフォリオ全体への影響等を総合的に勘案し、最適なポートフォリオを維持・構築するために必要と判断した場合、若しくは投資主利益の最大化に資すると判断した場合、取得後短期間であっても運用資産の売却を行うことがあります。また、他の投資案件に付随して本投資法人の投資基準を満たさない不動産等を取得した場合には、短期間での売却を検討する場合があります。
サンケイリアルエステート投資法人の内部成長戦略
サンケイリアルエステート投資法人は、「資産循環型ビジネスモデル」、不動産の開発・運営管理機能について豊富な実績を有するサンケイビルグループ各社から成るプラットフォーム、及び投資法人の成長を支えるスポンサーサポートを活かした成長戦略を実践することにより、運用資産の規模拡大及び中長期的な収益の維持・向上を図ることができると考えています。成長戦略の着実な実施により、投資法人の投資主価値の最大化を目指します。
スポンサーの内部成長対するサポート
スポンサーであるサンケイビルは、投資法人による事業の展開を、安定的な収益の確立及び資産効率の向上を担う重要な戦略と位置付けており、これまでに展開してまいりました不動産開発などのノウハウを活かし、相互事業の拡大展開を達成すべく、本投資法人との継続的な協力関係を確立し、サンケイリアルエステート投資法人の安定した収益の確保と着実な運用資産の成長を全面的にサポートしています。
・賃貸借取引（マスターリース機能の提供を含みますが、これに限られません。）
・投資法人保有資産に関するテナントリーシング支援（リーシングサポート）の提供
・プロパティマネジメント業務又はビルマネジメント業務の提供
・修理・修繕・改修・機能更新等に関する技術的助言その他必要な支援の提供
資産循環型ビジネスモデル
サンケイリアルエステート投資法人は、サンケイビルグループとの間で「資産循環型ビジネスモデル」を構築することにより、スポンサーとともに持続的成長を目指します。
投資法人は、サンケイビルグループとの間で「資産循環型ビジネスモデル」を構築することにより、スポンサーとともに持続的成長を目指します。「資産循環型ビジネスモデル」においては、投資法人は、サンケイビルグループが投資・開発した不動産を取得・保有し、その資産規模を拡大するとともに、サンケイビルグループも資産売却によって得た資金を新たな不動産投資・開発へとつなげ、投資・開発される不動産がさらに本投資法人の投資対象（候補物件）となる、という資産循環を生み出すことで、本投資法人とサンケイビルグループが、互いにその成長に貢献しあうことを目指します。
サンケイビルグループは、フジ・メディア・ホールディングスの「都市開発・観光」事業の成長戦略のもと、不動産開発を積極的に推進し、投資・開発不動産を本投資法人に対して供給するためのパイプラインを提供する方針であり、他方、本投資法人は、サンケイビルグループから投資・開発不動産の供給を受け、より安定的かつ継続的に資産規模を拡大することが可能になると考えています。
このように、投資法人は、「資産循環型ビジネスモデル」の実践を通じて、サンケイビルグループのオフィスビルを中心とした良質な投資・開発不動産を取得・保有することにより、運用資産の規模拡大及び中長期的な収益の維持・向上を図り、スポンサーとともに持続的成長を目指します。
サンケイビルグループのプラットフォーム
サンケイビルグループは、不動産の開発・運営管理について豊富な実績を有する総合不動産デベロッパーであり、グループ内に様々な機能を保有する関連会社を有しています。
サンケイビルグループのプラットフォームを形成するグループ会社としては、オフィスビル等の企画・開発・賃貸（リーシング）・運営管理機能を総合的に備えたサンケイビル、建物管理業務・プロパティマネジメント業務・コンストラクションマネジメント業務等の機能を備えた株式会社サンケイビルマネジメント、オフィスビル等の内装デザイン・設計・施工業務等の機能を備えた株式会社サンケイビルテクノ、オフィスビル等のビルメンテナンス（清掃・管理）・営繕工事業務等の機能を備えた株式会社サンケイビルメンテナンスサービス等があります。また、オフィスビル以外のアセットタイプとして、ホテル関連では、ホテル・レストラン・水族館等の運営管理等の機能を備えたグランビスタ ホテル＆リゾート、ヘルスケア施設関連では、有料老人ホーム等の設置・運営管理等の機能を備えた株式会社サンケイビルウェルケア等が挙げられます。
投資法人は、サンケイビルグループが有する幅広いアセットタイプの開発・運営管理機能を網羅するプラットフォームを活用することで、持続的成長を目指します。
サンケイリアルエステート投資法人の財務戦略
投資主価値向上に向けた機動的かつ安定的な財務運営を目指します。
| エクイティ・ファイナンス | 新投資口の発行は、資本市場の動向、金融環境、新たに取得する不動産等の取得時期、総資産に対する有利子負債の比率等を総合的に勘案のうえ、投資口の希薄化にも配慮しつつ機動的に行います。 |
| デット・ファイナンス | 借入れ、投資法人債及び短期投資法人債の発行に際しては、金利動向、マーケット水準、財務の機動性、長期取引関係及び安全性のバランスを総合的に勘案し、借入期間、固定又は変動の金利形態、担保提供の要否及び手数料等の有利子負債調達条件を検討したうえで、適切な資金調達を行います。 |
| LTV水準 | LTVは、上限を60%とすることを基本方針とし(但し、新たな資産の取得等に伴い、一時的に60%超となる場合があります。)、巡航水準では40~50%程度を維持していく方針です。 |
キャッシュ・マネジメント
必要な資金需要（不動産等の取得、運用資産の資産価値及び市場競争力の維持・向上を図るために必要となる修繕、更新及び改修等の費用、資本的支出、本投資法人の運転資金、敷金及び保証金等の返還金、債務の返済並びに分配金の支払等）に対応するため、融資枠等の設定状況も勘案のうえ、妥当と考えられる金額の現預金を常時保有します。
セイムボート出資の推進
スポンサーであるサンケイビルは、第４期に投資法人の投資口の追加取得を実施し、この結果スポンサーの本投資法人の投資口保有割合は第３期末の4.19％から第４期末では4.89％へと増加しました。これにより、投資法人の投資主とのセイムボート性が一層高まり、投資法人の中長期的な成長に寄与する強固なスポンサーサポートが期待されるものと考えています。
