2024年7月18日にアクティビア・プロパティーズ投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が9,300円のところ9,365円で着地しました。
札幌・神戸などホテル物件に期待が持てる
2024年５月31日に「A-FLAG骨董通り」（譲渡価格5,000百万円）を譲渡しました。この結果、2024年5月期末時点の投資法人の保有資産合計は45物件（取得価格合計541,800百万円）、総賃貸可能面積は443,836.19㎡（134,202坪）となりました。渋谷圏を中心に一定の賃料増額が見込まれるということなのですが、課題物件はテナントを上手く入替えられています。特に、特にA-PLACE恵比寿南、目黒東急ビル、A-PLACE心斎橋では入替時の賃料増額も上手く進んでいるようです。オフィスビルを中心に渋谷圏では高成長テナントが集積しており、好循環を生んでいると分析しています。商業施設の方では売上増加に伴い、歩合賃料の増加も継続しており、商業施設のみの稼働率は98.6%と前期よりも0.9%上昇しています。アクティビア・プロパティーズ投資法人はスポンサーが東急ということもあり、渋谷・原宿・神宮前に渡るエリアの街づくりの視点を持って物件を運用している点が評価できるところだと思います。地方ではA-FLAG札幌(ホテル)も年間賃料がコロナ前と同水準に回復してきています。神戸旧居留地25番館もインバウンド比率が大幅上昇したことで、商業区画のリーシングにも良い影響が出てきており、海外アウトドアブランドのARC’TERYXが新規に入居することが発表されています。2024年5月期は営業収益15,910百万円、営業利益8,411百万円、経常利益7,417百万円、当期純利益7,416百万円となりました。
また、2024年5月期のサステナビリティに関する取り組みとしては環境負荷軽減工事として、①「大阪中之島ビル」及び②「梅田ゲートタワー」で照明のLED化工事を実施致しました。運用会社である東急不動産リート・マネジメント㈱のグリーン調達基準に則った環境に配慮した製品を活用しており、電気使用量がそれぞれ①34％②66％削減される見込みであるほか、②においては照度の向上によりテナント従業員の就業環境の改善が期待できます。また、「A-PLACE五反田駅前」において、トイレ改修工事を実施致しました。これにより、5,120kl/年の節水効果を見込んでいます。
このほか、グリーンビル認証の取得にも毎年継続的に取組んでおり、2024年5月期は６物件でCASBEE不動産認証を再取得し認証の維持に努めた結果、グリーンビル認証取得数の合計は34物件、延床面積ベースで74.1％となっています。
引き続き返済期限の分散を実施
アクティビア・プロパティーズ投資法人では、保守的なLTVコントロール及び借入金の長期固定化とマチュリティ分散（返済期限の分散化）を目指す健全な財務方針を有し、主要金融機関との良好なリレーションに基づく磐石なバンクフォーメーションにより、安定的な財務基盤の構築を図ることを財務戦略としています。
2024年5月期においては、返済期日が到来した借入金の返済等のため、17,500百万円の借入を行い、引き続き返済期限の分散等による財務基盤の安定性維持に努めました。この結果、2024年5月期末時点における有利子負債残高は265,850百万円（借入金238,150百万円、投資法人債27,700百万円）となりました。また、LTVについては、2024年5月期末時点で47.3％、長期比率100.0％、固定金利比率92.4％となりました。2024年5月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
