2024年4月15日にサンケイリアルエステート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,050円のところ2,221円で着地しました。
ホテル3物件を取得
2023年3月から、ポートフォリオの見直しに着手してきましたが、2023年10月における本資産運用会社の運用ガイドラインの一部変更を経て、大規模なポートフォリオ リバランスを実施しています。予見されるオフィスビル需要の構造変化への対応、顕在化した減収リスクの軽減・解消を目的として「品川シーサイドＴＳタワー」を譲渡するとともに、十分な含み益を有するも、維持費用の増加が今後見込まれた「ブリーゼタワー」を譲渡（譲渡価格合計34,095百万円）し、これを原資として、ホテル３物件（「ホテルインターゲート京都 四条新町」、「ホテルインターゲート金沢」及び「グリッズプレミアムホテル大阪なんば」）を取得価格合計16,850百万円で取得しました。これらの施策により、投資法人の2024年2月期末のポートフォリオは、物件数16物件、資産規模（取得価格合計）86,077百万円となっています。総合型REITへの転換に向けた投資法人のポートフォリオ リバランスはまだその途上にあります。2024年2月期末における運用実績として、稼働率は96.3％、営業収益は不動産等売却益を反映して前期比182.7％増の7,778百万円となっています。また、鑑定評価額は90,280百万円となっています。
なお、これに加えて投資法人は2024年２月29日付で「ベッセルホテルカンパーナすすきの」（共有持分40％）及び「S-GATE日本橋本町」（共有持分49％追加取得）を取得価格合計10,370百万円で取得することを決定し、それぞれ2024年３月１日、2024年４月１日に取得しています。投資法人は、運用資産について、収入拡大と運用収益の安定的な成長を目指し、従前同様、既存テナントとのリレーションの強化・充実を図りながら満足度向上に努めました。更改期を迎える既存テナントに対しては、コロナ禍における特異な情勢と現在の賃貸市場の動向との差異を丁寧に説明することで、賃料の増額改定に一定の理解を示すテナントも現れてきました。なお、修繕及び資本的支出については、運用資産の競争力の維持・向上に資するものに絞り込み実施しました。
2024年2月期において新たに３物件を取得したことから、投資法人が保有するホテルは2024年2月期末において全５物件となりました。既に保有している２物件（「ホテルインターゲート東京京橋」及び「ホテルインターゲート広島」）は、固定賃料とする現行契約に基づき、コロナ禍においても約定の収益を確保し続けるなど、ポートフォリオ収益の安定性に貢献しています。また、新たに取得した３物件（「ホテルインターゲート京都 四条新町」、「ホテルインターゲート金沢」及び「グリッズプレミアムホテル大阪なんば」）はいずれも注目度の高い観光地に所在し、かつ固定賃料と変動賃料を併用していることから、インバウンドの回復、客室稼働と客室平均単価の上昇など、市況に応じて収益性の向上に寄与するものと期待できるとしています。業績は、営業収益7,778百万円、営業利益1,229百万円、経常利益1,038百万円、当期純利益1,037百万円となりました。
金利固定化率88.2%と他REITと比べ変動が多め
サンケイリアルエステート投資法人の財務戦略は、運用資産の中長期にわたる安定した収益の確保と着実な成長のために、財務活動の機動性及び資金繰りの安定性等に留意しつつ、適切かつ健全な財務運営を行うことを定めています。また、財務健全性の確保のため、LTVは、原則として60％を上限とすることを基本方針とし（但し、新たな資産の取得等のために、一時的に上限のLTVの範囲を超えることができる。）、巡航水準では40～50％程度を維持していく方針としています。2024年2月期においては、2023年８月31日に実施した物件の一部譲渡を返済原資として2023年９月29日付で短期借入金の一部期限前弁済を行ったほか、2024年１月31日に実施した２物件の譲渡を返済原資として2024年２月29日付で短期借入金の期限前弁済を行いました。この結果、2024年2月期末における借入金残高は50,200百万円となり、LTVは47.9％となりました。
