2025年10月16日にサンケイリアルエステート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,330円のところ2,361円で着地しました。
ポートフォリオの強靭化に向けた資産入替
2025年8月期は、ポートフォリオの収益性と耐久性を高めるため、「東京サンケイビル（共有持分2%）」を譲渡しました。譲渡価格は2,685百万円で、鑑定評価額（2,680百万円）を上回る水準となり、譲渡益44百万円を確保しています。譲渡理由としては、当該物件の投資利回りがポートフォリオ平均より低位であったこと、また資本的支出の増加により収益性の低下が見込まれたことが挙げられます。譲渡後の資金は一部を借入金返済に充当し、残額は今後の投資機会に備えたアロケーション原資として確保しています。この結果、期末の資産規模は939億円、物件数は16物件となり、ポートフォリオの平均稼働率は97.0%と高水準を維持しています。
内部成長では、オフィス・ホテル双方で収益改善に向けた取り組みを進めました。オフィスでは、リーシングに苦戦していた「大森パークビル」において新規2テナントの誘致に成功し、稼働率が64.0%まで回復しました。物件特性を活かした差別化や、LED化工事の前倒しによるダウンタイム短縮が奏功しています。また、「日比谷サンケイビル」「宮崎台ガーデンオフィス」では既存テナントとの増額改定を実施し、平均14.8%増、2.7%増といった賃料増額を実現しました。第13期の賃料改定では対象テナントの6割で増額改定となり、平均増額率は11.6%と高い成果を上げています。ホテル3物件（京都・金沢・大阪なんば）では、稼働率・ADR・RevPARが堅調に推移し、変動賃料の増加を通じてポートフォリオ収益の押し上げに寄与しました。
シンジケートローンによる安定的な借入運営
財務面では、2025年9月2日に実施したリファイナンスにおいて変動金利を選択し、段階的な金利上昇を織り込んだ業績予想を策定しています。平均調達金利は0.87%、固定金利比率は68.9%、平均残存期間は2.2年となりました。また、譲渡資金の一部を借入金返済に充当したことで、期末のLTVは47.5%と巡航水準（45〜50%）内を維持しています。固定金利比率については、当面の下限目途を60%とし、金利変動リスクの抑制と財務の安定性確保を図っています。
2025年8月期は、返済期限到来に伴う長期借入金4,800百万円の返済に合わせ、主要金融機関によるシンジケートローンを活用し同額を借入れました。これにより、期末の借入金残高は50,200百万円となり、財務の機動性と安定性を確保しています。2025年8月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A+、格付けの見通し：安定的
サステナビリティでは、2025年3月に4物件で新たにDBJ Green Building認証を取得し、累計12件の環境認証を保有する体制となりました。さらに、GRESBリアルエステイト評価では「2スター」「Green Star」を取得し、ESG配慮運用の強化を進めています。環境負荷低減やテナント満足度向上を目的とした修繕・資本的支出の精査、運営管理コストの適正化など、持続可能な運用体制の構築に取り組んでいます。
