2026年10月16日にサンケイリアルエステート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,560円のところ3,680円で着地しました。
特段の外部成長はなく既存ポートフォリオの収益力向上に注力
2026年8月期のサンケイリアルエステート投資法人は、新たな物件取得や売却を実施せず、既存ポートフォリオの運用力強化に重点を置いた運営を行いました。当期末時点のポートフォリオは16物件、取得価格ベースの資産規模は939億円で前期から変化はありませんでした。総合型REITへの転換後も、オフィスを中核にホテルや物流施設を組み合わせた運用を継続し、それぞれのアセット特性を活かした収益向上に取り組みました。
内部成長では、オフィス賃貸事業において積極的な賃料増額交渉を進めたことが大きな成果となりました。更改期を迎えたテナントに対して市場賃料の上昇やインフレ環境を丁寧に説明し、賃料改定実績を積み上げた結果、当期の賃料増額率は平均14.2％となりました。賃料改定対象テナントのうち増額改定割合は賃貸面積ベースで98.2％に達しており、内部成長力の高さを示しています。一方で、賃料ギャップはマイナス11.7％まで拡大しており、今後もさらなる賃料上昇余地が残されています。
ホテル運営も堅調に推移しました。固定賃料を採用するホテルによって安定収益を確保しつつ、変動賃料を採用するホテルではインバウンド需要の拡大や客室単価の上昇を取り込みました。特に京都、金沢、大阪なんばのホテルは高水準の稼働率と客室単価を維持し、収益向上に寄与しています。また、物流施設についても立地優位性の高い施設を中心に需要が底堅く推移し、将来的な成長分野として運用実績の積み上げを進めました。
福岡グリーンビルディングの対応と安定的な財務運営
財務面では、資産の競争力維持と安定した資金調達体制の構築に注力しました。当期中には返済期限を迎えた102億円の長期借入金について、同額の借換えを実施しています。その結果、2026年8月末時点の有利子負債残高は495億円、LTVは48.9％となりました。㈱日本格付研究所（JCR）による長期発行体格付「A＋」を維持しており、信用力を確保しながら運営を続けています。
また、前期に減損損失を計上した福岡グリーンビルディングについては、テナント退去後の原状回復工事精算金収入などを計上し、収益改善に寄与しました。さらに当期後の2026年10月には譲渡が完了しており、譲渡資金は借入金返済に充当される予定となっています。これにより財務体質の改善が期待される状況となりました。
サステナビリティへの取り組みでは、運用資産の競争力向上につながる修繕や資本的支出を厳選して実施するとともに、ESGを重視した運営を継続しました。当期末時点で延べ9物件においてDBJ Green Building認証5件、BELS評価5件の合計10件の環境認証を取得しています。環境負荷低減と資産価値向上の両立を目指し、本資産運用会社とともに継続的なESG活動を推進しました。
賃料成長を成果につなげた期
2026年8月期は、外部成長こそ実施されなかったものの、既存資産の収益力向上による内部成長が大きく進展した期でした。オフィスでは高い増額改定率を実現し、ホテルではインバウンド需要の回復を取り込みながら収益基盤を強化しました。また、福岡グリーンビルディングに関する対応を進めることで、ポートフォリオの健全化と今後の収益改善への道筋も示されています。
業績面では、営業収益3,729百万円、営業利益2,084百万円、経常利益1,795百万円、当期純利益1,719百万円を計上しました。前期に発生した減損損失の反動に加え、原状回復工事精算金収入等の計上や賃貸事業収益の改善によって収益は大きく回復しています。1口当たり分配金も3,680円へ増加し、厳しい不動産市場環境の中でも既存資産の価値向上を通じて着実な成果を上げた決算であったといえます。
