2023年10月16日にサンケイリアルエステート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,377円のところ2,305円で着地しました。
リバイバルプランは結局スポンサーからの取得
2023年8月期は、借入金により、2023年３月31日に２物件（内追加取得１物件）を取得価格合計6,642百万円で取得しました。一方、2023年８月31日付で、「ブリーゼタワー」に係る信託受益権の準共有持分1.55％を譲渡し、不動産等売却益として164百万円を計上しています。この結果、本投資法人の当期末日現在のポートフォリオは、物件数15物件、資産規模（取得価格合計）102,816百万円となり、1,000億円に達しました。当期末日現在における運用実績は、主要テナントの解約を主たる要因として、保有15物件の稼働率が85.6％となり、営業収益は前期比4.9％減の2,751百万円となりました。また、2023年8月期末日における鑑定評価額は108,340百万円となりました。
内部成長は、運用資産について、収入拡大と運用収益の安定的な成長を目指し、従前同様、既存テナントとのリレーションの強化・充実を図りながら満足度向上に努めました。更改期を迎える既存テナントに対しては、コロナ禍における特異な情勢と現在の賃貸市場の動向との差異を丁寧に説明することで、賃料の増額改定に一定の理解を示すテナントも現れてきました。加えて、最重要課題として取り組んできた、一部運用資産のリーシング活動も、継続して行ってきた成果が徐々に現れてきました。なお、修繕及び資本的支出については、運用資産の競争力の維持・向上に資するものに絞り込み実施しました。また、投資法人の保有するホテル２物件（「ホテルインターゲート東京 京橋」、「ホテルインターゲート広島」）については、インバウンドの回復等により客室稼働と客室平均単価は好調に推移し、概ねコロナ禍前の水準に回復しています。現行契約に基づく固定賃料とした契約内容も相まってポートフォリオ収益の安定性に寄与しています。2024年2月期においては「SANKEILOGI摂津」（取得価格5,242百万円）を取得し、物流分野の運用を開始しました。当該分野はＥＣ市場の進展や供給制約の解消された状況下、流通の活発化を受けて、物流施設への需要は着実に拡大してきています。今後とも当該分野での運用実績を積み重ね、プレゼンスの向上に努めていくとしています。上記の運用の結果、2023年8月期の業績は、営業収益2,751百万円、営業利益1,334百万円、経常利益1,130百万円、当期純利益1,129百万円となりました。
安定的な財務基盤構築のため一部変動金利での借入れを実施
財務面の取り組みについて、2023年8月期においては、2023年3月31日の２物件（「S-GATE赤坂」、「SANKEILOGI摂津」）の取得に合わせて、2023年3月30日付で㈱みずほ銀行から6,800百万円の借入れを行いました。また、2023年3月13日に返済期限が到来した長期借入金3,700百万円の返済に充当するため、同日付で㈱みずほ銀行及び㈱三井住友銀行をアレンジャーとするシンジケートローンにより、㈱みずほ銀行、㈱三井住友銀行、㈱日本政策投資銀行、みずほ信託銀行㈱、三井住友信託銀行㈱、㈱SBI新生銀行及び㈱りそな銀行から3,700百万円の借入れを行いました。この結果、2023年8月期末日における借入金残高は57,000百万円となり、LTVは50.8％となりました。
財務戦略の中では、運用資産の中長期にわたる安定した収益の確保と着実な成長のために、財務活動の機動性及び資金繰りの安定性等に留意しつつ、適切かつ健全な財務運営を行っています。また、財務健全性の確保のため、LTVは、原則として60％を上限とすることを基本方針とし、巡航水準では40～50％程度を維持していく方針としています。
サスティナビリティの取り組みは、2023年4月に「品川シーサイドＴＳタワー」について、CASBEE不動産評価認証のＳランクを取得し、これにより投資法人で環境認証を取得している運用資産は8物件（DBJ Green Building認証5物件、BELS評価2物件、CASBEE認証１物件）となっています。なお、資産運用会社においては、2023年3月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同を表明するとともに、国内賛同企業による組織であるTCFDコンソーシアムに加入しました。
