2023年4月18日にザイマックス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,120円のところ3,262円で着地しました。
ML・PMがスポンサーの場合は資産運用会社としてどう管理体制を評価するか明らかにした方が良い
2023年2月期は外部成長の動きはありませんでした。2023年2月16日に4物件についてML会社の変更がありました。合同会社ML1及び合同会社ML2ですが、PM業務を従前から㈱ザイマックスに再委託していたようなので物件の運用について影響は無いと思います。変更の理由として対象物件の取得時より対象物件の信託受託者と合同会社ML1又は合同会社ML2との間でマスターリース契約を締結していました
。コストの削減及び業務の効率化を目的とした ML会社の切替えについて、既存の PBM業務の委託先であるザイマックスとの間で協議を続けてまいりましたが、この度条件合意に至りました。としていますが、合同会社ML1・合同会社ML2もザイマックス関係の会社だと思います。賃貸事業費用について揉めていたみたいな印象を受けますがおそらく信託銀行と契約書ないし覚書のやり取りで長引いていたのですが押印が終わったといったところだと思います。信託銀行が絡むと地位承継が云々といろいろうるさいんですよね。2023年2月末に投資法人が保有する物件は18物件となっています。取得価格の合計は43,469百万円、総賃貸可能面積は85,318.01㎡、総賃貸面積は85,008.79㎡となりました。2023年2月期末日における稼働率は99.6％となりました。
金利上昇局面で長期固定の調達を実施
2023年2月期も前期に続き中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を実行しています。2023年１月31日に返済期限が到来した短期借入金345百万円及び長期借入金2,796百万円の一部についての借り換えを実施しました。この結果、2023年2月期期末日における借入金残高は19,715百万円となっています。スポンサーと財務取引関係を有するメガバンク・地⽅銀行を中心に、安定性を重視した財務基盤を構築してており、金利が今後上昇していく局面と判断し、2023年1月の借換えでは長期固定での調達を実施しました。投資法人債の発行登録も完了しており、2024年12月29日までで最大500億円発⾏可能な状況です。2023年2月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、発行体格付：A-、格付の見通し：安定的
