2022年10月19日にオリックス不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,867円のところ4,019円で着地しました。
新規供給が限定的であることを背景に中小規模オフィスビルに楽観的
2022年3月2日にザイマックス札幌大通ビル(取得価格4,707百万円)、ザイマックス木場公園ビル(取得価格2,003百万円)、エルプレイス西葛西(取得価格901百万円)を取得しました。また、2022年3月31日にルネッサンス21千早の第2回の売却(売却価格1,640百万円)を行いました。
内部成長としては、保有物件の運営は堅調に推移し、オフィスビルは安定的な運営により高い稼働率を維持し、第9期は契約稼働率/経済稼働率ともに99.2％で着地しました。商業施設は100％入居を維持し、固定賃料契約をベースに安定的な収益を計上テナント入替の発生した区画は、ダウンタイムなく前テナント比+15％の賃料で成約することがでてています。ホテルは、新型コロナウイルス感染症拡大以降最高の成績となり、25百万円の変動賃料が発生しました。
2022年8月期末日において投資法人が保有する物件は18物件となっています。取得価格の合計は43,469百万円、総賃貸可能面積は85,317.99㎡、総賃貸面積は85,089.45㎡となりました。当期末日現在における稼働率は99.7％となりました。2022年8月期の業績は、営業収益1,874百万円、営業利益1,121百万円、経常利益1,004百万円、当期純利益1,003百万円となりました。
オフィス賃貸マーケットはダウントレンドが継続していますが、東京23区における中小規模オフィスの既存ストックは限られており、新規供給も限定的だと分析しています。
こうした方針の下、環境への取組みとして投資法人は保有物件におけるグリーンビルディング認証の取得を推進しており、2022年8月31日に、ザイマックス木場公園ビル及びライフ川崎御幸店にてCASBEE評価認証のＳランクを、ザイマックス札幌大通ビルにてBELS評価の４スター評価を新たに取得しました。その結果、2022年8月期期末日において、CASBEE評価認証を計８件、BELS評価を計３物件で取得し、投資法人の全保有物件におけるグリーンビルディング認証については、計10物件、取得割合52.5％となっています。社会への取組みとしては、災害救援ベンダーやデジタルサイネージの設置を推進し、テナント満足度の向上や地域社会の持続的な発展の貢献に努めています。また、新型コロナウィルス感染症対策を継続し、共用部へのアルコール消毒・足踏式スタンドの設置、洗面所の自動水栓への更新を行っています。
3大メガバンクからバランスよく借入れできておりレンダーフォーメーションに隙が無い
ザイマックス・リート投資法人の財務戦略は、中長期的に安定した収益の確保と運用資産の規模の着実な成長及び運用の安定性を考慮し、安定性及び健全性を重視し、かつ、資金調達の機動性を確保する財務戦略を実行しています。2022年8月期はエクイティ・ファイナンスは、新規物件取得資金の一部等に充当するため、2022年3月1日に公募による新投資口（25,000口/2,718百万円）の発行、2022年3月28日に第三者割当による新投資口（1,250口/135百万円）の発行を実施しました。この結果、2022年8月期における発行済投資口の総口数は249,650口、出資総額は25,440百万円となっています。デット・ファイナンスの方は、新規物件取得資金の一部に充当するため、2022年3月2日に5,345百万円の借入れを新規に実施した他、2022年3月31日に返済期限が到来した短期借入金1,100百万円の返済を実施しました。この結果、2022年8月期期末日における借入金残高は19,945百万円となっています。2022年8月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A-、格付の見通し：安定的
足並みを揃えることが苦手で融資までの実行スピードが極端に遅いことでやお馴染みの三菱UFJ銀行もレンダーフォーメーションに名を連ねており、借入金シェアもみずほ、三井住友、三菱UFJ、りそなとメガバンクを中心に次いでりそなと続き隙が無い布陣といえると思います。
