2024年12月18日に三井不動産ロジスティクスパーク投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,657円のところ4,657円で着地しました。
尚、利益超過分配金1,159円が含まれています。
合併前の変則3ヶ月決算なので本当の実力でない点に注意
三井不動産㈱と物流施設事業における戦略的パートナーシップを組み持続的な成長を果たすことで投資主価値の最大化を目指すことを基本方針として、2024年10月期末までの保有30物件（取得価格合計3,997億円）の運用を着実に行い、ポートフォリオ全体で稼働率100.0％と良好な稼働状況を維持しています。業績は営業収益6,498百万円、営業利益2,369百万円、経常利益2,127百万円、当期純利益2,126百万円となりました。アドバンス・ロジスティクス投資法人との合併に合わせた臨時的な決算なので業績は大した問題ではありません。気になるのは「負ののれん」の金額ですが、詳細の金額は2025年7月決算で明らかになるようで現状では約260億円程とのことです。合併により、資産規模は5,764億円（J-REIT中12位）へ拡大し、J-REIT市場におけるマーケットプレゼンスと流動性が向上•資産規模拡大に伴いポートフォリオ分散が進展し、安定性は更に向上しています。今後は、総合デベロッパー(三井不動産)総合商社(伊藤忠グループ)プラットフォーム及びネットワークを活用したリーシングにより、内部成長力の強化を図る•ダブルスポンサーの開発力を背景とした潤沢なパイプラインからの取得を継続し、規律ある外部成長戦略を推進•資産規模拡大に伴う安定性向上を活かし、資産入替や新たなアセットクラスの取得を推進するなど、運用戦略を拡充することで更なる成長を目指すとしています。
負ののれんの当初積立額の1%以上を毎期の分配金に充当する予想
2024年10月期においては、期中に返済期日が到来した長期借入金3,000百万円の返済資金として同額の借入れを行いました。また、合併関連費用及び取得予定資産の取得に伴う関連費用等に際し、新たに短期借入金6,500百万円の借入れを行い、期中に短期借入金3,500百万円の返済を行いました。その結果、2024年10月期末における有利子負債の残高は総額159,700百万円（短期借入金5,000百万円、１年内返済予定の長期借入金5,700百万円、投資法人債5,000百万円及び長期借入金144,000百万円）、LTVは41.4％となりました。2024年10月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
決算説明会資料の中で負ののれんの会計処理について述べられており、合併1期目における分配金に一部充当後、残額を一時差異等調整積立金として純資産に計上予定としており、合併期の翌期から当初積立額の1%以上を毎期継続的に取り崩して分配金に充当することも検討しているようです。決算説明会資料10ページでは、現時点での方針は、突発的、偶発的な損失が発生した場合や分配金の安定化のために活用としていますが、11ページで分配金水準の維持に活用されるようなイメージ図を使用しているので、積み立てておいてしょうもない工事のために使われる可能性は少ないと思いますが、投資家さんは継続してモニタリングしていく必要がありそうです。
