2024年10月17日に大和ハウスリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が5,750円のところ5,804円で着地しました。
尚、利益超過分配金1,410円が含まれています。
収益性の低いレジデンスの建替えを決定
2024年3月1日付でDPL浦安Ⅲ(取得価格:30,000百万円)を取得しました。2024年8月30日にDプロジェクト富里(譲渡価格:5,970百万円)、Dプロジェクト上三川(譲渡価格:6,510百万円)を譲渡しました。この結果、投資法人の2024年8月期末のポートフォリオは、物件数231物件、資産規模は9,228億円となりました。
また、2024年6月25日に運用中のカスタリア上池台の建替えを決定しました。築年数の若返りを通じてポートフォリオの質の向上を図るため、建物の劣化により収益性が低下しているこの物件の建物を解体して新たな建物を建設し、これを取得する2025年7月に取得する予定です。2024年8月期実績は、営業収益32,253百万円、営業利益11,923百万円、経常利益10,056百万円、当期純利益10,055百万円の計上となりました。
カスタリア上池台の建替えの経緯
カスタリア上池台においては、過去に漏水が発生し、その際に漏水対策のため外壁改修工事や屋上防水工事等を実施しましたが、2022 年に漏水が再発生し、2023 年に実施した劣化診断の結果、漏水により建物の劣化が進んでいることが確認されました。このため、資産運用会社は、カスタリア上池台の大規模改修工事または建替えの実施に向けて様々な検討を行ってきました。検討を重ねる中で、大規模改修工事または建替えのいずれを実施する場合でも、すべてのテナントの退去が必要となることが判明したため、本投資法人では 2023 年より新規テナントの募集を中止し、2024年4月に既存テナントについても退去が完了しました。カスタリア上池台の立地条件を考慮した上で、大規模改修工事及び建替えの費用対効果等を比較検討した結果、建物を解体し、賃貸市場で競争力の高いコンパクトタイプを中心とした居住施設へ建替えを行うことを決定しました。
サステナブルファイナンスの割合は12.5%
資金調達の状況は、2024年３月１日に、大和ハウスグループのパイプラインからの物件取得に伴う取得資金及び関連費用の一部に充当するため、15,000百万円の借入れを実施しました。2024年３月29日に返済期限が到来した既存借入金12,000百万円の返済資金に充当するため、12,000百万円のリファイナンスを実施しました。2024年４月１日に返済期限が到来した既存借入金3,000百万円の返済資金に充当するため、3,000百万円のリファイナンスを実施しました。2024年４月30日に返済期限が到来した既存借入金5,000百万円の返済資金に充当するため、5,000百万円のリファイナンスを実施しました。2024年８月30日に、資産の譲渡による手取り金の一部を充当することにより、既存借入金4,000百万円の期限前弁済を実施しました。この結果、投資法人の2024年8月期末の有利子負債残高は420,550百万円（借入金残高376,550百万円、投資法人債残高44,000百万円）となり、LTV（のれんを含む）は43.6％、LTV（のれんを除く）は45.9％となりました。 2024年8月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
