2025年4月17日に日本アコモデーションファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が11,330円のところ11,506円で着地しました。
大幅な賃料アップが期待できるパークキューブ亀有を取得
2025年2月期の外部成長の取り組みは2024年10月にくれたけイン旭川(取得価格:660百万円)、2025年2月にパークキューブ亀有(取得価格:976百万円)の取得を行いました。
内部成長では、ポートフォリオにおける「賃貸住宅」では、プロパティ・マネジメント会社である三井不動産レジデンシャルリース㈱と投資法人の資産運用会社である㈱三井不動産アコモデーションファンドマネジメントが協働して管理運営に努めています。賃貸受託の稼働率は2025年2月期末時点で97.8%となり、テナント入替時における入替え前後の賃料変動率は7.7%と6期連続で上昇し、東京都心部への人口流入が再び増加するなかで賃貸住宅の需給バランスも回復が続いています。また、建物管理仕様及び管理運営コストの妥当性の検証を適宜行うとともに、プロパティ・マネジメント会社へ一括して発注するメリットの活用等によるコスト管理に努めています。
「ホスピタリティ施設」においては、安定的な賃料収入を目指すため専門のオペレータ又は事業法人との間で固定賃料の長期契約を締結しており、いずれの物件も概ね安定して稼働しています。また、資産運用会社が管理運営状況を定期的にモニタリングしており、必要に応じオペレーター又は事業法人と協議調整を図っています。ポートフォリオの競争力の維持・向上については、築年数の経過に応じた適切な更新工事やバリューアップ工事等を計画的に実施しており、2025年2月期においては、パークキューブ神田の大規模修繕工事や、大川堀賃貸棟の専有部リノベーション工事等を実施しました。またね継続的なコスト管理への取り組みに加え、共用部照明のLED化工事等、環境面に配慮した省エネ設備等の導入も順次実施しています。
金利の固定化率は92.8％→91.6％に減少
資金調達は、今後の金利上昇リスク、リファイナンスリスクへの対応を考慮し、借入においてはコストに留意しつつ長期固定金利による調達と返済期限の分散を重視した運営を行います。また、LTVの上限については、資産運用ガイドラインにおいて60％を目途と定めていますが、外部成長過程における当面の上限水準として55％を目安としています。 2025年2月期は、中長期的に安定した分配金の確保等に配慮した保守的な運用を行うことを基本方針としており、2025年2月期も引き続き市場動向及び金利水準に留意しながら既存借入金のリファイナンスを行うことで、調達先の分散・返済期限の分散・長期固定金利による調達を進めました。その結果、期末における総有利子負債は1,670億円（前期比10億円増加）、長期負債比率は98.8％、長期固定負債比率は91.6％、LTVは51.1％、長期有利子負債の平均残存年数は4.1年、借入先金融機関数は27社、期末時点の加重平均レートは0.54％となりました。
投資法人債による資金調達については、2023年７月に公募投資法人債の発行枠の設定に関する発行登録書を提出しており、2024年8月期末における発行可能額は1,000億円となっています。2025年2月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの方向性：安定的
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱(S&P)、長期発行体格付：A+、アウトルック：安定的
