2026年8月17日に日本プライムリアルティ投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,139円のところ2,147円で着地しました。
東京オフィスの成長力を高める戦略的資産入替
2026年6月期の日本プライムリアルティ投資法人は、東京オフィスを中心としたポートフォリオの成長性向上を目的に、戦略的な資産入替と外部成長を推進しました。当期は、南麻布ビル及びJPR横浜日本大通ビルの一部持分を譲渡する一方、JPR堂島ウエストの追加取得を実施しました。これにより同物件は100％保有となり、運用効率の向上を図っています。さらに、期末後にはFORECAST四日市、プライムガーデン赤塚、ホテルリソル秋葉原、CIRCLES日本橋浜町などを取得し、築浅かつ内部成長余地の大きい資産へのシフトを進めました。
資産入替によってポートフォリオの平均築年数は改善し、ホテルや都市型商業施設の比率も上昇しました。今後5年間で資産規模6,500億円以上を目指し、東京建物グループの豊富なパイプラインを活用しながら成長を続ける方針です。スポンサー関連パイプラインは4,300億円超に上り、将来の外部成長余地を十分に確保しています。
内部成長では、オフィスの賃料増額が大きく加速しました。契約更新における増額割合は69.0％まで上昇し、増額改定率も5.7％を記録しました。オフィス全体のレントギャップはマイナス14.9％まで拡大しており、今後も賃料上昇余地を豊富に残しています。特に東京都心エリアでは全物件でマーケット賃料が上昇しており、賃料増額の好循環が生まれています。
また、商業施設についても内部成長施策が進展しました。Desigual Harajukuでは新規テナントとの契約により賃料を約2倍へ引き上げることに成功し、売上歩合賃料やCPI連動条項も導入しました。VIOROやギンザ・グラッセでも契約見直しやリニューアルを進め、将来的な賃料成長基盤を整備しています。
安定財務とESG経営による持続的価値向上
財務面では、金利上昇環境への対応を進めながら安定した資金調達を実現しました。当期は145億円の借換えを実施し、5月には30億円のグリーンボンドを発行しています。その結果、有利子負債残高は2,430億円、総資産LTVは43.2％、時価LTVは34.3％となりました。固定金利比率は84.2％、平均残存年数は4.4年と高い安定性を維持しています。
また、株式会社日本格付研究所（JCR）からAA（安定的）、株式会社格付投資情報センター（R&I）からAA－（安定的）の高格付を維持しています。さらに、金融機関48行社による強固なレンダーフォーメーションを構築しており、資金調達基盤の安定性はJ-REIT市場でも高い水準にあります。
業績面では、営業収益207億6,000万円、経常利益96億700万円、当期純利益96億700万円を計上しました。投資口1口当たり分配金は2,147円となり、前期比36円増加しました。賃料増額や取得物件の寄与によって、売却益に依存しない実力ベースの収益力が向上しています。
サステナビリティへの取り組みも積極的に推進しています。2025年のGRESBリアルエステイト評価では最高評価となる「5スター」を7年連続で取得し、「Green Star」も12年連続で獲得しました。さらにCDP気候変動分野では最高評価の「A」を2年連続で取得しています。
環境面では、2030年度までにCO₂排出原単位を2023年度比42％以上削減し、2050年度ネットゼロを目指しています。環境認証取得率は延床面積ベースで88.2％まで上昇し、NORE伏見でCASBEE Sランク、JPR心斎橋ウエストでZEB Ready認証を取得するなど、環境性能向上を進めています。
賃料成長を軸に次世代の成長フェーズへ
2026年6月期は、日本プライムリアルティ投資法人にとって、内部成長と外部成長の双方が加速した期となりました。特にオフィス賃貸市場の改善を背景として、賃料増額改定が大きく進展し、内部成長が分配金成長の中心的な原動力へ変化しています。
こうした状況を踏まえ、本投資法人は中期的なEPU成長目標を年率2.4％から3.0％へ、DPU成長目標を年率3.0％から4.0％以上へ引き上げました。賃料成長率目標も年率3.5％へ上方修正しており、今後の収益成長への自信がうかがえます。
今後は、レントギャップ解消によるさらなる賃料増額、東京建物グループのパイプライン活用による物件取得、そして資産入替によるポートフォリオ改善を組み合わせながら、持続的な分配金成長と投資主価値向上を目指していく方針です。東京オフィスを核とした競争力の高いポートフォリオを背景に、次の成長ステージへ向けた土台が着実に整えられた決算であったといえます。
