2026年2月16日に日本プライムリアルティ投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,035円のところ2,111円で着地しました。
賃料増額は一段と加速
2025年12月期の日本プライムリアルティ投資法人は、「東京オフィスを中心とした成長性の高いポートフォリオの構築」と「賃料成長の加速」を両輪として、外部成長と内部成長を推進しました。東京建物グループをスポンサーとする強みを生かしながら、ポートフォリオの質向上と収益拡大に取り組んだことが特徴です。
外部成長では、2025年12月に大型の物件取得と資産入替を実施しました。まず、スポンサーパイプラインを活用し、グランフロント大阪（うめきた広場・南館）とグランフロント大阪（北館）の準共有持分4.6％をそれぞれ取得したほか、FUNDES蒲田、ホテルグレイスリー浅草を取得しました。これらの取得総額は319億円に達し、交通利便性や競争力に優れたオフィス、商業施設、ホテルをポートフォリオへ組み入れることで、収益源の多様化と成長力の向上を実現しました。一方で、ハウジング・デザイン・センター神戸の譲渡やJPR横浜日本大通ビルの一部譲渡を行い、築年数の経過した資産を入れ替えることで収益性と資産価値の向上を図っています。これらの結果、資産規模は取得価格ベースで5,568億円まで拡大し、保有物件数は67物件となりました。
内部成長では、好調なオフィス市況を背景に賃料増額を積極的に推進しました。東京都心部を中心に空室率が低下しマーケット賃料が上昇するなか、本投資法人は増額改定交渉を強化し、2025年のオフィス増額改定では申入率82％、応諾率79％、改定率7％を達成しました。また、レントギャップはマイナス11.3％まで拡大しており、今後の賃料上昇余地も大きくなっています。期末稼働率は99.2％と前期末比0.4ポイント上昇し、引き続き高水準を維持しました。商業施設やホテルについても、都市部路面店の賃料上昇やインバウンド需要の拡大を追い風として賃料収入が増加しており、ホテルでは高いRevPAR成長が確認されています。
さらに、「A／3S（Amenity／Service, Safety, Save Energy）」をブランドコンセプトとして掲げ、テナントニーズに応じたバリューアップ工事を継続しました。これにより物件競争力を高めながら、高いテナント満足度と長期的な収益基盤の強化につなげています。
岩手銀行、武蔵野銀行を新たに招聘
財務面では、資産取得と財務健全性の両立を図る運営が行われました。2025年12月期には公募増資を実施し、約104億円を調達して物件取得資金に充当しました。また、借換資金として190億円を調達し、返済期限の長期化と分散化を進めています。その結果、有利子負債残高は2,440億円、簿価ベースLTVは43.4％、時価ベースLTVは34.7％となり、安定した財務体質を維持しました。長期固定金利比率は86.7％、平均残存年数は4.4年、平均デットコストは0.92％となっており、金利上昇局面への耐性も確保されています。
また、資金調達の多様化にも積極的に取り組みました。借入先は47行にまで拡大しており、240億円のコミットメントラインを確保しています。さらに、サステナビリティ・ボンドやグリーンローンなどのサステナビリティファイナンス残高は960億円となり、有利子負債全体の39.3％を占めています。加えて、㈱日本格付研究所（JCR）からAA、㈱格付投資情報センター（R&I）からAA－の格付を維持しており、強固な信用力を背景とする調達基盤を確立しています。
サステナビリティでは、環境負荷低減と資産価値向上を両立する取り組みを推進しました。保有物件ではLED照明への更新、空調設備や受変電設備の更新、昇降機改修など省エネルギー化工事を継続的に実施しています。また、環境認証取得も積極的に進めており、2025年末時点でCASBEE不動産評価認証43物件、DBJ Green Building認証6物件、BELS認証5物件を取得しています。環境認証取得率は87.4％に達し、2030年の90％達成目標に向けて順調に進捗しています。
外部評価も非常に高く、2025年のGRESBリアルエステイト評価では12年連続で「Green Star」を獲得し、GRESBレーティングでは7年連続となる最高位の「5 Stars」を取得しました。また、CDP気候変動評価では最高評価であるA評価を3年連続で獲得するなど、国内J-REITの中でも高水準のESG評価を維持しています。
総括
2025年12月期の日本プライムリアルティ投資法人は、東京オフィスを中心とした強固なポートフォリオを基盤に、積極的な賃料増額と戦略的な資産入替によって成長を実現した一年となりました。特に、スポンサーである東京建物㈱の豊富なパイプラインを活用した物件取得により、資産規模を拡大しながらポートフォリオの質を高めたことが大きな成果といえます。
業績面では、営業収益203億46百万円、当期純利益94億46百万円を計上しました。1口当たり分配金は2,111円となり、投資口分割後ベースで過去最高水準を更新しています。また、賃料成長が金利コスト上昇を上回るペースで進展しており、調整EPUも継続的に上昇しています。
今後については、資産規模6,000億円超の早期達成を目標に掲げるとともに、年率2.4％以上のEPU成長、年率3％以上のDPU成長を目指しています。増額改定のさらなる推進、スポンサー物件の取得、資産入替による収益力向上、そして高水準のESG施策を通じて、持続的な投資主価値向上に取り組む姿勢を明確に示した決算であったといえるでしょう。
