2026年9月14日に日本ロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,150円のところ2,365円で着地しました。
物流不動産の価値向上を軸に成長戦略を加速
2026年7月期は、物流施設市場の需給改善と賃料上昇を追い風に、外部成長と内部成長の両面で着実な成果を積み上げた期となりました。首都圏や近畿圏を中心に物流施設需要は引き続き底堅く、空室率の改善と市場賃料の上昇が継続しています。こうした環境のもと、物流不動産に特化した強みを活かしながら、資産入替やCRE提案を通じた成長戦略を推進しました。
外部成長では、物流大手グループとの初のCRE案件として名古屋および静岡の物流施設を取得したほか、高機能材料メーカーグループとのCREカーブアウト案件第二弾として物流加工施設の底地2物件を取得しました。また、共同底地ファンドを活用した資産入替を実施し、底地物件の譲渡と匿名組合出資持分の取得を組み合わせることで、資産効率の向上と売却益の創出を実現しています。さらに、今後も700億円超の取得パイプラインを確保しており、CRE提案やブリッジファンドを活用した独自の案件創出力を強みに、成長ポテンシャルの高い資産の取得を進める方針です。
内部成長では、市場賃料の上昇を背景に賃料増額を着実に実現しました。定期借家契約満了時の賃料改定率は高い水準を維持しており、物流施設需要が強いエリアを中心に賃料上昇の恩恵を取り込んでいます。また、湘南ヘルスイノベーションパークではリーシング活動や水光熱費のパススルー化を進め、収益力の大幅向上を実現しました。さらに、市原の大型工業用地では新テナントとの契約を通じて賃料増額とCPI連動条項を導入し、中長期的な収益成長基盤を構築しています。テナントニーズを捉えた設備投資やリニューアル工事による「CAPEX Plus」戦略も積極的に展開し、賃料収入拡大と資産価値向上を両立させています。
金利上昇環境下でも安定性を維持する財務運営とESG推進
財務面では、金利上昇局面への対応を進めながら安定したバランスシートを維持しました。当期末の有利子負債残高は2,976億円、総資産ベースLTVは44.8％、鑑定評価額ベースLTVは29.4％となっており、業界内でも保守的な水準を維持しています。また、長期借入比率97.5％、固定金利比率89.5％と高い水準を確保していることから、金利変動リスクを抑えた財務構造となっています。格付もJCRでAA、R&IでAA-を維持しており、強固な信用力が評価されています。
加えて、自己投資口取得も継続して実施しました。当期には自己投資口を取得・消却したほか、2026年7月には新たな取得プログラムを開始しています。物件取得だけでなく、自己投資口取得も含めた資本配分を柔軟に行うことで、1口当たり価値の向上を目指しています。売却資金についても、物件取得、借入金返済、自己投資口取得など複数の選択肢を持ちながら、投資主価値を最大化する運用を進めています。
サステナビリティへの取り組みでは、環境負荷低減と収益向上を同時に追求する実践的な施策が進展しました。物流施設においてオンサイトPPA方式による太陽光発電設備を導入し、テナントの電気料金削減と温室効果ガス排出量削減を実現するとともに、賃料増額にもつなげています。この施策により年間約45％のGHG排出量削減効果が見込まれています。また、LED化や省エネ設備導入も進めており、環境価値の向上が収益力強化にも寄与する運営モデルを構築しています。ガバナンス面では、役員会による継続的な監督と十分な議論を通じて、透明性の高い運営体制を維持しています。
売却益還元と収益成長を両立する次の成長ステージへ
2026年7月期は、資産入替と内部成長によって分配金成長を実現した期となりました。営業収益は234億円、当期純利益は99億円となり、売却益も活用した結果、1口当たり分配金は4,094円となりました。FFOベースでも成長を継続しており、1口当たりFFOは2,415円まで上昇しています。
特に注目されるのは、単なる売却益依存ではなく、賃料増額や資産入替による実力ベースの収益成長を追求している点です。物流施設市場の改善を背景に賃料増額率は目標水準を上回り、今後もCPI連動賃料や契約更改によるアップサイドが見込まれています。また、データセンターや工場・研究開発施設など成長分野への投資も進めており、物流施設にとどまらない産業インフラ全体への投資機会を拡大しています。
今後は、売却益還元を継続しながら、成長ポテンシャルの高い資産への再投資を通じて収益基盤をさらに強化する方針です。インフレ対応契約の拡大、CRE提案による独自案件の創出、自己投資口取得の活用など、多面的な成長施策を組み合わせることで、持続的な分配金成長と投資主価値向上を目指す姿勢が鮮明となった決算であったといえます。
