2026年9月14日に東急リアル・エステート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,010円のところ4,020円で着地しました。
都市成長を取り込む資産入替と賃料成長の加速
2026年7月期は、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」という方針のもと、将来の収益成長を見据えた資産入替と内部成長施策を推進した期となりました。東京都心5区と東急沿線地域に100％集中投資する独自戦略を活かしながら、ポートフォリオの質的向上を進めています。
外部成長では、虎ノ門所在のオフィス物件の一部持分を譲渡する一方で、戸越銀座ラウンドビルと東急すすき野ビルを取得し、収益性と将来性を重視した資産入替を実施しました。加えて、翌期には東急沿線の住宅物件である「スタイリオ新丸子駅前」の取得を予定しており、住宅セクターへの投資機会も拡大しています。こうした取り組みは、単なる資産規模拡大ではなく、成長性と競争力を重視したポートフォリオ再構築を目的としている点が特徴です。
内部成長では、東京23区を中心とする需給逼迫を背景に、賃料増額の成果が一段と高まりました。既存保有物件の賃料収入は着実に増加しており、期末時点のポジティブギャップはオフィスで8.0％、商業施設で14.8％まで拡大しています。実際に当期の賃料改定率はオフィスで6.6％、商業施設で14.8％、住宅で4.6％を記録し、テナント入替時にはさらに高い増額率を実現しました。特に渋谷区を中心とした都心オフィス市場では空室率が極めて低く、オフィス需要の強さを背景に賃料上昇余地が大きい状況にあります。
また、契約体系についても定期借家契約の比率向上や契約期間短縮を進め、市場賃料上昇をより機動的に取り込める運営体制を構築しています。スポンサーグループとの連携によるリーシング力強化も進み、今後は賃料収入の年率3.5％以上の成長を目標とする方針を掲げています。
財務柔軟性の強化と持続可能な運営への取り組み
財務面では、将来の金利上昇や資産入替の加速を見据え、財務基盤の強化に取り組みました。当期末の有利子負債残高は1,040億円、総資産LTVは42.5％と低位に抑えられており、JCRからはAA格付を維持しています。また、借入金返済と長期資金の活用を組み合わせることで、財務健全性の確保と機動的な投資余力の両立を図っています。
2026年8月には公募増資を実施し、さらなる財務柔軟性を確保しました。これにより、今後予定する資産入替や成長投資の実行力が高まり、借入金返済や自己投資口取得など、多様な資本政策を選択できる体制を整えています。金利上昇局面に対しては、固定金利を中心とした保守的な資金調達を基本としながらも、中期年限や変動金利を組み合わせる柔軟な調達を行う方針です。
サステナビリティ面では、環境負荷低減と資産価値向上を両立する取り組みを進めました。温室効果ガス削減目標の達成に向けて、省エネ設備の更新や再生可能エネルギーの活用を推進しており、SBT認定に基づく長期目標への対応を強化しています。また、新たに複数物件でCASBEE不動産評価認証を取得し、環境認証取得割合も着実に向上しました。
社会面では、入居者の利便性向上に向けた施策を積極的に展開しています。カーシェアリングやシェアモビリティの拡充、住設機器更新、リノベーション工事などを通じて、居住満足度と物件競争力の向上を図りました。特にモビリティサービスとの連携は、利便性向上だけでなく地域社会との共生にもつながる取り組みとなっています。
「100年REIT」を見据えた成長ステージへの挑戦
2026年7月期は、将来のさらなる成長に向けた転換点となる期でした。営業収益は105億円、当期純利益は55億円を計上し、1口当たり分配金は4,020円となりました。売却益を活用しながら分配金水準を維持するとともに、一部を内部留保として将来の成長投資原資に充当しています。
今後は、資産規模3,000億円の達成、修正EPS3,500円の実現、そして分配金4,000円以上の持続的成長を中期目標として掲げています。その実現に向けて、東京23区と東急沿線を中心とした優良物件への投資を継続するとともに、築年数の若返りを伴う資産入替、成長投資、前倒し工事を積極的に進める方針です。
人口流入が続く東京圏の住宅需要、渋谷をはじめとする都心オフィス市場の強さ、そしてスポンサーグループとの連携による優良案件取得力を背景に、収益成長と資産価値向上を両立させる戦略がより明確になりました。長期投資運用戦略のもとで、分配金成長とポートフォリオの質的向上を追求する姿勢が鮮明となった決算であったといえます。
