2024年10月21日に日本都市ファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,250円のところ2,306円で着地しました。
KKRは商業施設よりもレジデンスや物流施設がお好み
2024年8月期の外部成長として、保有資産の入替えの一環として、新規8物件（JMFレジデンス世田谷三宿、JMFレジデンス新板橋、JMFレジデンス蔵前二丁目、JMFレジデンス蔵前鳥越、JMFレジデンス浅草橋三丁目、JMFレジデンス桜ノ宮、JMFレジデンス都島、JMFレジデンス天神橋筋六丁目）の取得、複数の賃貸住宅の信託受益権を裏付資産とする匿名組合出資持分の取得、及び1物件（イオンモール札幌苗穂の不動産信託受益権の準共有持分20％）の売却を行いました。上記等の結果、2024年8月期末において、投資法人の運用資産は141物件、取得価格の総額1兆2,270億円、鑑定評価額の合計1兆3,731億円、総賃貸可能面積2,551,239.63㎡、テナント総数2,920、ポートフォリオ全体の稼働率は99.3％となりました。
内部成長としてはリーシングよりも変動賃料の増加による影響が大きかったようです。商業テナントの約60%が歩合による賃料(変動賃料)で賃貸を行っており、今後も成長が期待できるようにも見えます。しかし、商業施設全体の賃料ベースとしては変動賃料部分は10%程度ということなので期待の待ち過ぎには要注意といったところだと言えます。2024年8月期の業績として営業収益40,836百万円、固定資産税及び資産運用報酬等の営業費用を控除した営業利益は17,798百万円、経常利益は15,696百万円、当期純利益は15,696百万円となりました。
コミットメントラインに合わせ毎期の返済期限を調整している
財務の動きは、2024年8月期に返済期日を迎えた既存の借入金318億円（前期に手許資金により一時的に弁済を行った5億円を含む）に関して、その返済資金に充てるために318億円の借入を行いました。また、JMFレジデンス浅草橋三丁目、JMFレジデンス桜ノ宮及びJMFレジデンス都島の取得資金の一部に充当するために、70億円の借入を行いました。更には、2024年6月に償還期限を迎えた投資法人債70億円の償還資金の一部に充てるために、投資法人として初となるグリーンローンでの資金調達により30億円の借入を行いました。これらの結果、投資法人の2024年8月期末の有利子負債残高は5,536億円、うち、短期借入金は40億円、長期借入金は4,991億円（グリーンローンを含む。）、投資法人債（グリーンボンドを含む。）は505億円となりました。2024年8月期末の長期負債比率については99.3％、固定金利比率については95.8％、LTVは44.2％となっています。2024年2月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
