2025年10月20日に日本都市ファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,770円のところ2,820円で着地しました。
富士ソフトグループのセールアンドリースバックとマーケット連動賃料の導入
2025年8月期は新規2物件（JMFレジデンス海老江、クロス向ヶ丘）の取得、及び5物件（イオンモール札幌苗穂の不動産信託受益権の準共有持分20％、イトーヨーカドー綱島店の不動産信託受益権の準共有持分40％、JMFビル神宮前01、JMFビル東陽町02、イオンモール鶴見緑地の不動産信託受益権の準共有持分50％）の譲渡を当期に完了しました。イオンモール札幌苗穂については、残りの準共有持分40％を2026年2月期に譲渡予定、また、イオンモール鶴見緑地については、残りの準共有持分25％を2026年8月期に譲渡予定です。加えて、2025年1月24日付でコナミスポーツクラブ京橋の譲渡、2025年8月15日付でpivo和泉中央の譲渡、2025年8月27日付でJMFビル赤坂01の譲渡を公表しました。コナミスポーツクラブ京橋については、準共有持分50％を2025年9月30日に譲渡し、残りの準共有持分50％を2026年8月期に、pivo和泉中央についても2026年8月期に、JMFビル赤坂01については2026年2月期に、それぞれ譲渡を予定しています。
富士ソフトグループが保有するオフィス14物件（取得価格合計686億53百万円）を、KKRとの協働提案によるCREカーブアウトを通じてセールアンドリースバック方式で取得しました。インプライド・キャップレート4.3%に対し平均NOI利回り4.7%、平均含み益率はポートフォリオ平均21.5%を上回る31.2%、平均築年数もポートフォリオ平均25.3年より若い10.5年、平均賃料ギャップもポートフォリオ平均-11.7%を上回る-15.1%と、アップサイド余地の大きい物件群を確保しています。また、取得物件のうち12物件では、オフィスマーケットの賃料指数変動率に連動する賃料改定条項（3年毎改定）を新たに導入し、賃料上昇局面でのアップサイド捕捉を図りました。仮にマーケット賃料指数が+5%上昇した場合、1期あたり約80百万円（1口当たり11円）の増収効果を見込んでいます。取得資産にはテナント退去時に住宅素地としてエグジットすることでキャピタルリターンも追求できる物件が含まれており、インカム・キャピタル両面での収益機会を確保しています。
固定金利中心の調達で金利上昇に備える
財務面では、LTV37.8%、総資産有利子負債比率45.2%を維持しつつ、平均デットコストは0.87%（46期の0.80%から上昇）、平均借入残存期間4.1年、長期負債比率96.9%、固定金利比率93.0%と、固定金利を中心とした保守的な資金調達を継続しています。金利上昇シナリオ（+20bp・+40bp）を想定したDPUへの影響試算も行っており、48期分については金利上昇の影響を予想に織り込み済みとしています。JCRによる格付「AA（安定的）」を維持し、コミットメントラインとして年750億円（期375億円）の未使用枠を確保することで、機動的な資金調達余地を保っています。
サステナビリティでは、2023年6月にSBTi認定を取得しており、GHG排出量（スコープ1+2）は2020年度比で2024年度までに累計39.2%削減と、2030年目標（-42%）の達成に向けて順調に進捗しています。外部評価では、GRESBリアルエステイト評価で最高位となる「5スター」、CDP気候変動プログラムで「A（リーダーシップ）」をいずれも獲得しました。また、MARINE & WALK YOKOHAMAでは横浜市立学校で発電した再エネ電力をオフサイト型PPAで供給し、電気料金削減により年間約1百万円のNOI改善効果を生んでいます。生物多様性への対応としても、ツイン21でJBIB開発の「ABINC認証」を2025年2月に取得するなど、環境面での取り組みを幅広く進めています。
