2024年10月17日にザイマックス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,160円のところ3,226円で着地しました。
名鉄都市開発が新たなスポンサーに
2025年8月期は名鉄都市開発が新たにザイマックス・リート投資法人のスポンサーとして参画することにより、投資法人はザイマックスグループとのダブルスポンサー体制となりました。資産運用は、名鉄都市開発とザイマックスグループが共同株主である名鉄・ザイマックスアセットマネジメントが受託することになりました。オフィス・商業施設・ホテルという総合型REITとしての特性を活かし、内部成長を中心に安定した運用を進めました。外部成長については当期に新規取得はありませんが、スポンサー体制の強化により、今後の取得機会が大きく広がる基盤が整備された期となりました。
内部成長では、オフィスの稼働率が引き続き高水準で推移し、当期末の契約稼働率は100.0%、経済稼働率は98.8%となりました。入居率は4.0%、退去率は1.9%と、入替が活発に進みながらも稼働率を維持しており、テナント需要の底堅さが確認できます。新規入居と賃料改定の両面で賃料増額が進み、当期は月額賃料が合計+325千円（+1.1%）増加しました。次期（2026年2月期）も新規入居・賃料改定により+418千円（+1.8%）の増額が見込まれ、継続的な内部成長が期待されます。
また、オフィスのレントギャップは△5.9%となっており、既存契約賃料がマーケット賃料を下回る区画が多く、増額余地が大きい状況です。増額ポテンシャルは期別に+3,435千円/月（2026年2月期）など、複数期にわたり増額余地が明確に示されており、今後の賃料改定による収益成長が期待できます。
商業施設では、デイリーユース型テナントを中心とした安定的な収益構造が維持されており、インフレ環境を踏まえた賃料増額改定や売上歩合賃料の導入など、収益向上に向けた運用を進めています。特に「ヴィータ聖蹟桜ヶ丘」では、ザイマックスによるコンセプト再構築とテナントミックスの刷新を行い、施設名称を「VITA MALL SEISEKI」へ改称して営業を開始しました。リニューアル期間中のダウンタイムを回避するため、ザイマックスとの固定賃料・定期借家契約を導入し、安定収益を確保しながら、2年後にはマルチテナント化と売上歩合賃料導入による収益成長を見込む構造へ移行します。
ホテルでは、仙台・札幌の両物件が高稼働・高ADRを維持し、固定賃料＋変動賃料のハイブリッド賃料形態により、安定性と成長性を両立しています。ホテルビスタ仙台は稼働率86.3%、ADR11,825円と堅調で、からくさホテル札幌は稼働率98%台、ADR20,000円超と極めて高い運営実績を示しています。インバウンド需要の回復や供給の限定性を背景に、ホテルセクターは引き続き内部成長が期待できる状況です。
グリーンファイナンス残高88.6億円、調達上限130.8億円と環境金融を積極活用
財務面では、安定性を重視した運営を継続し、有利子負債残高は199.0億円、総資産LTVは40.8%、鑑定LTVは32.4%となりました。平均残存期間は2年3ヶ月、固定金利比率は94.6%と、金利上昇局面でも安定した財務基盤を維持しています。借入金はすべて長期借入金で構成されており、財務の健全性が高い点が特徴です。レンダーはメガバンク・地方銀行を中心に15社と幅広く、グリーンファイナンスによる調達残高は88.6億円と、環境配慮型の資金調達も進んでいます。
サステナビリティでは、2025年10月にサステナビリティ方針を整備し、代表取締役社長をサステナビリティ最高責任者に任命するなど、体制強化を進めました。保有物件のグリーンビルディング認証取得を推進し、CASBEE・BELSなどの認証を合計11物件で取得し、取得割合は84.6%に達しています。オフィス物件では再生可能エネルギー100%電力の導入を進め、環境負荷低減に向けた設備改修（LED化など）も積極的に実施しています。
社会面では、災害救援ベンダーやAEDの設置、デジタルサイネージによるESG情報発信など、テナント満足度向上と地域社会への貢献を進めています。ガバナンス面では、外部委員を含む委員会による意思決定プロセスを整備し、運用報酬に成果連動部分を設けることで投資主との利益一致を図っています。GRESBでは「4スター」および「グリーンスター」を取得し、ESG開示評価でも最上位の「Aレベル」を獲得するなど、外部評価でも高い評価を受けています。
