2025年10月21日にオリックス不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,540円のところ4,540円で着地しました。
全用途で賃料増額を実現し、NOIが着実に成長
外部成長では、中長期的なDPU年率3%成長を掲げ、投資主価値向上に資する物件の売買を推進しました。当期は「ホテル ユニバーサル ポート ヴィータ」（取得価格350億円）、「MIMARU 大阪 心斎橋 EAST」（取得価格53億円）、「MIMARU SUITES 京都四条」（取得価格25.5億円）を取得したほか、「天神ノースフロントビル」の持分追加取得（準共有持分22%、取得価格13.97億円）も実行しました。一方で、築年数が経過した「青山サンクレストビル」（売却価格33.98億円）と「北青山ビル」（売却価格10.1億円）を売却し、売却資産の平均築年数42.9年から取得資産の平均築年数9.6年へとポートフォリオの若返りを図りました。2025年2月期以降の取得資産合計は746億円に上り、鑑定NOIベースでポートフォリオの収益拡大・収益性向上に寄与しています。今後も「ホリデイ・インエクスプレス大阪シティセンター御堂筋」（取得予定価格92.5億円、取得予定日2025年11月20日）の取得を予定するなど、ホテル・オフィスを軸とした外部成長を継続する方針です。
内部成長は、全用途で賃料増額が進み、NOIの着実な成長を実現しました。オフィスは好調なマーケットを背景に賃貸収入（賃料＋共益費）が前期比+206百万円、NOIが前期比+153百万円と伸長し、賃料ギャップのある物件を中心に引き続き増額を進める方針です。最も大きく伸びたのはホテルで、旺盛な観光需要により変動賃料導入ホテルはすべて前期を超える賃料を受領し、新規取得の効果も加わって賃貸収入は前期比+735百万円、NOIは+641百万円となりました。商業施設は都市型商業施設を中心とした順調な賃料増額で賃貸収入が前期比+43百万円、NOIが+38百万円、住宅は2024年8月期取得の新築3物件のリーシング完了が通期寄与したことや入替・更新時の賃料増額を背景に賃貸収入・NOIともに+93百万円となり、入替時の賃料増減率は7期連続で上昇しています。物流施設も戸田ロジスティクスセンターで賃料増額を伴う契約更改を実現しており、次期以降の通期寄与が見込まれます。ポートフォリオ全体の稼働率も期末時点で99.0%の高稼働を維持しています。
長期固定金利中心の規律ある財務運営
財務面では、期限到来の借入金返済資金や特定資産取得資金に充てるため、2025年3月から8月にかけて512億50百万円の長期借入を実行しました。この結果、期末時点の有利子負債残高は3,271億97百万円（借入残高3,061億97百万円、投資法人債残高210億円）となり、LTV（総資産ベース）45.5%、固定金利比率91.9%、長期負債比率88.2%、平均調達コスト0.98%、平均残存年数4.2年という財務体質を維持しています。有利子負債の返済期限も長期にわたって分散させることで、金利上昇による影響を軽減する規律ある運営を継続しています。
格付面では、R&I「AA-」、JCR「AA」を維持しており、安定した信用力を背景に長期固定金利での資金調達を基本方針としています。取得資金の一部を長期借入で賄いつつ、返済期日の分散を通じて将来の金利上昇局面でも安定的な財務運営を継続できる体制を整えています。
