2026年4月21日にオリックス不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,380円のところ2,414円で着地しました。
収益力向上を見据えた戦略的な物件入替と成長投資
2026年2月期のオリックス不動産投資法人は、総合型REITとしての強みを活かしながら、外部成長と内部成長の両面で着実な成果を積み上げました。当期は「ホリデイ・インエクスプレス大阪シティセンター御堂筋」「プライム新横浜ビル」「天神ノースフロントビル」の取得を実施し、取得総額は327億円を超えました。一方で、「青山サンクレストビル」の一部売却も実施し、ポートフォリオの質向上と収益性向上を目的とした資産入替を継続しています。
近年の取得・売却を通じて、ポートフォリオ全体では収益性と資産の若返りが進みました。取得資産の平均築年数は約10年に対し、売却資産は約37年であり、取得資産の鑑定NOI利回りも売却資産を上回る水準となっています。これにより将来的な収益成長の基盤を強化するとともに、首都圏のオフィスや住宅、関西圏のホテルなど成長余地の高い資産への投資を進めています。
内部成長では、全用途で賃料増額を実現しました。特にオフィスでは首都圏だけでなく地方主要都市でも賃料増額が進展し、既存物件ベースで前期比年率2.2％の賃料成長を達成しています。契約未更新区画との賃料ギャップは全体で11.0％まで拡大しており、今後もさらなる賃料上昇余地を有しています。実際にオリックス池袋ビルやORE大宮ビルなどでは二桁台の賃料増額を実現しました。
ホテル分野も大きな成長ドライバーとなりました。ホテルユニバーサルポートヴィータやMIMARUシリーズなどの新規取得ホテルは好調に推移し、変動賃料型ホテルの賃料収入は増加を続けています。特にテーマパーク需要やインバウンド需要を背景にホテル収益は拡大しており、ホテルユニバーサルポートおよびホテルユニバーサルポートヴィータの変動賃料は過去最高水準に達しました。
住宅や商業施設でも内部成長が続いています。住宅は高い入替賃料上昇率と更新賃料上昇率を維持し、首都圏・地方ともに賃料増額を実現しました。商業施設では都市型商業施設を中心に契約更改や入替による賃料増額が進み、賃料成長を支える要因となりました。
健全な財務運営とESG推進による持続的成長
財務面では、金利上昇環境への対応を進めながら安定した資金調達基盤を維持しました。当期は558億円の借入を実施し、有利子負債残高は3,476億円となりました。LTVは46.8％と安定した水準を維持しており、固定金利比率は90.8％、平均残存年数は4.1年となっています。また、日本格付研究所からAA、R&IからAAの高格付を維持しています。
業績面では、営業収益311億円、経常利益144億円、当期純利益144億円を計上しました。内部成長による賃料収入増加や物件売却益が寄与し、1口当たり分配金は2,414円となりました。当初予想を34円上回り、DPU年率3％成長計画を超える成長を実現しています。
サステナビリティへの取り組みも積極的に推進しています。本投資法人はESG方針に基づき、気候変動対応や資源利用効率向上に取り組んでいます。2025年度時点でグリーンビルディング認証取得割合は延床面積ベースで80％に到達し、2030年目標を前倒しで達成しました。また、2024年度の温室効果ガス排出量は2021年比で25.4％削減されており、2050年ネットゼロ実現に向けた取り組みを継続しています。
さらに、気候変動対策や環境性能向上に加え、人権尊重、テナントの健康・快適性向上、リスク管理、情報開示強化など幅広いESG課題へ対応しています。持続可能な不動産運営を通じて、中長期的な投資主価値向上を目指す姿勢が鮮明となっています。
多様な用途と地域分散を活かした次なる成長へ
2026年2月期は、オリックス不動産投資法人が掲げる「DPU年率3％成長＋α」に向けて大きく前進した期となりました。オフィスやホテルを中心に全用途で収益力が向上し、内部成長が分配金増加の原動力となっています。特にホテルやオフィスにおける賃料増額余地は依然として大きく、今後も継続的な内部成長が期待されます。
また、含み益は2,704億円まで拡大し、内部留保も1口当たり826円相当を確保しています。こうした財務余力を活かしながら、今後もオフィスを中心とした成長性の高い物件取得や戦略的な資産入替を進める方針です。オリックスグループが保有する1,000億円超のパイプラインも活用しながら、安定収益と成長性を兼ね備えたポートフォリオの構築を目指しています。
多様な用途と地域分散による安定性を土台としつつ、賃料増額と資産入替による成長を両立する戦略が着実に成果を上げており、今後も投資主価値の継続的な向上が期待される内容となりました。
