ケネディクス・オフィス投資法人の概要
ケネディクス・オフィス投資法人は東京経済圏の中規模オフィスビルを中心に投資・運用を行うことによって、安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長を図り、投資主利益を最大化することを目指しています。
| 名称 | ケネディクス・オフィス投資法人 |
| 住所 | 東京都千代田区内幸町二丁目1番6号 |
| 資産運用会社 | ケネディクス不動産投資顧問株式会社 |
| 資産保管委託会社 | みずほ信託銀行株式会社 |
| 一般事務受託会社(会計事務) | 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| 投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行株式会社 |
| 会計監査人 | EY新日本有限責任監査法人 |
| 決算期 | 4月・10月 |
ケネディクス・オフィス投資法人が投資・運用対象とする中規模オフィスビルは、大規模オフィスビルに比べると物件数が非常に多く、売買価格・賃料水準とも手頃な水準にあることから、売買・賃貸どちらの観点からも流動性が高いこと、中小規模の法人も含めて非常に厚く幅広いテナント層が対象となることが特徴です。
ケネディクス・オフィス投資法人は、これまで東京経済圏の中規模オフィスビルにおける投資・運用の経験と実績を積み上げており、競争力のある物件を見極める能力と賃貸・管理面での質の高い運営能力を有しています。
※ 「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の1都3県の主要都市を指します。
ケネディクス・オフィス投資法人のポートフォリオ戦略
「中規模オフィスビルを中心とした強固なポートフォリオを構築すること」を目標として、「中規模オフィスビルのNo.1 J-REIT」となるべく、更なる資産規模の拡大を目指しています。
東京経済圏の中規模オフィスビルへの投資を中心としつつ、都市型商業施設については、オフィスビルの代替投資として希少性及び繁華性の高い地域に位置する、一定のオフィス床を持つものに限定して投資を行います。また、一定の地方分散も図る投資戦略を継続することが、優良なポートフォリオの構築を実現し、投資法人の優位性及び他の事業者との差別化を図る上での基盤とする狙いがあります。
投資比率の目標
| 用途 | 投資比率 | ||
| オフィスビル | 東京23区 | 延床面積13,000㎡以下 | 80%～100% |
| 東京23区以外 | 延床面積20,000㎡以下 | ||
| オフィスビルのうち、中規模オフィスビルに該当しないもの | |||
| 都市商業施設 | 繁華性の高い立地に位置し、テナント代替性の高い商業施設 | 0%～20% | |
| その他 | 借地権が設定された土地(底地)又は投資法人の投資方針において投資対象外として定められている建築基準法上の用途の床面積が存する建物 | ||
地域面での投資比率の目標
ケネディクス・オフィス投資法人は、国内最大の経済・人口集積エリアである東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の１都３県の主要都市）に所在する不動産等を中心に投資を行っています。
また、地域経済や不動産マーケットの変動、地震・台風等の災害、人口変動等の地域偏在リスクの軽減を目的として、地方経済圏（政令指定都市等の地方中核都市）に所在する不動産等にも一定の分散投資を行っています。
ケネディクス・オフィス投資法人の外部成長戦略
ケネディクス・オフィス投資法人は、「トレンド」を捉え「タイミング」を逃さない柔軟かつ機動的な投資を行うという方針のもと、東京経済圏の中規模オフィスビル中心の投資を進めています。
ケネディクス・グループのサポートラインの活用による取得が中心
資産の取得にあたっては、マルチパイプラインを構築し、資産運用会社独自のネットワークと資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社を中心とするケネディクス・グループのサポートラインの活用によって、継続的な物件取得機会と柔軟性のある取得手法を確保し、ポートフォリオの着実かつ安定的な成長を目指します。
また、将来投資法人による取得機会が得られることを前提に、ケネディクス・グループ等と共同で匿名組合等に対する出資等を行うことも検討します。更に、ケネディクス・グループと連携しながら、ウェアハウジングを目的とした匿名組合出資等を行う等、資金調達の時期や投資基準との整合性を考慮しつつ機動的な物件確保を図るため、取得手法の多様化（直接取得、エクイティ出資及びケネディクス・グループとの協働取得、物件の入れ替えを前提とした相互売買等）に努めています。
物件売却方針
資産の売却については、新規の物件取得やファンド型投資を前提とした資産入替えの余地に応じて、個別に検討します。また、現状及び将来的なマーケット動向を踏まえた収益及び収益性、築年数、エリア、規模等やESG（Environment：環境、Social：社会、Governance：ガバナンス）への取り組みの要素を勘案し、ポートフォリオにおける当該資産の存在意義を踏まえて個別に判断しています。
投資物件の１投資物件当たりの最低投資規模及び最高投資規模の目標
ケネディクス・オフィス投資法人は、次の要素等を勘案し、主として中規模オフィスビルを対象とした分散投資を行います。
●不動産マーケットにおける流通性
●テナント層の分散確保
●運営管理面での投資経済性
上記の最低投資規模にかかわらず、以下に該当する場合は個別に当該投資物件の取得を行うことができるとしています。
●複数の投資物件を一括で取得する際に、最低投資規模を下回る価格帯の投資物件が一部含まれる場合
●投資基準に合致する投資物件の取得条件交渉を行った結果、鑑定評価額は最低投資規模を上回るものの、取得価格が最低投資規模を下回る場合
ケネディクス・オフィス投資法人の内部成長戦略
ケネディクス・オフィス投資法人は、立地（最寄駅からの徒歩圏内）とスペック、耐震性（全物件で新耐震基準又は新耐震基準と同水準）に優れる物件に厳選投資し、高い運営管理力の発揮と適切な資本投下の実施により、常にテナント満足度の維持・向上を図ることによって、「選ばれる中規模オフィスビル」オーナーとなることを目指すとしています。
顧客満足度調査を活用したビル運営
ケネディクス・オフィス投資法人は、テナント満足度の高いオフィス環境の提供のために顧客満足度調査を実施することでテナントニーズを把握し、その調査結果に基づき顧客満足度の向上等を目的とした空調改修や共用部改修工事等のテナント対応工事を実施し、物件価値・物件競争力の向上を図ってきました。
今後も継続的にこれらを実施することでテナントの継続入居意向を高めることにより、賃料水準・資産価値の維持・向上が実現し、収益性の改善につなげるとしています。
ケネディクス・グループによる一体運営
ケネディクス・グループである資産運用会社（アセットマネジメント会社）とケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社（プロパティマネジメント会社）が一体となってアセットマネジメント業務及びプロパティマネジメント業務を提供することにより、不動産の運営管理における従来以上に質の高いきめ細かなオフィスサービスを提供でき、保有する物件の収益性及び資産価値の向上に繋がるものと考えています。
安定的な収益の獲得に向けたリーシング活動
ケネディクス・プロパティ・マネジメント㈱にテナント企業のためのサービス対応窓口を一元化し、ビルメンテナンス会社や工事会社を介さないテナント企業へのダイレクト・アプローチを通して賃貸市場動向及びニーズを直接取り込み、オペレーションに速やかに反映できる体制を整えています。
また、ケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社を活用した、リーシングブローカーとの密な情報交換に基づくリーシング活動により、空室期間の短縮化を図っています。
運用物件数の増加及びテナントの分散による安定的な運用
ケネディクス・オフィス投資法人の保有するオフィスビルには、多様な業種のテナント企業が多数入居しています。このため、収益は特定少数のテナント企業だけに依存しておらず、それら企業の退去や、特定の業種における業績の低迷による影響を受けにくく、安定した収益を継続して得ることができると思考しています。
規模の経済優位性を活用したコストマネジメント戦略
中規模オフィスビルを保有する事業者・個人ビルオーナーにおいては、比較的少数の物件数についての運営管理が行われていることが多いと考えられるのに対して、本投資法人は、資産規模を活かした規模の経済性による物件管理費用の削減や一括発注等による設備・機器等更新時のコスト削減を実現しています。
ケネディクス・オフィス投資法人の財務戦略
ケネディクス・オフィス投資法人の安定収益の確保及び運用資産の持続的な成長を目的として、以下の基本指針の下で計画的かつ機動的な財務戦略を立案、実行しています。
●有利子負債の返済期限を分散することによるリファイナンスリスクの軽減
●一定水準以上の長期固定化負債比率の維持
●有利子負債比率（LTV）の保守的なコントロール
安定的な財務運営
| エクイティ・ファイナンス | 新投資口の発行及び新投資口予約権の発行は、総資産額に対する借入金及び投資法人債の合計額の割合や投資物件の取得時期等を勘案した上で、投資口の希薄化にも配慮しつつ実行します。 |
| デット・ファイナンス | メガバンク、信託銀行や株式会社日本政策投資銀行を中心とする既存の金融機関との良好な関係に基づく安定的な資金調達により保守的な財務運営を目指します。また、取引各行のシェアバランスに留意するとともに、既存取引行との条件対比をもとに新規取引行の導入についても適宜検討していきます。 |
| LTV水準 | LTVは原則として原則として60％を上限とします。現状は45％未満の水準を目途とします。 |
