2026年8月18日にCREロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,843円のところ3,883円で着地しました。
尚、利益超過分配金が250円が含まれています。
収益性向上を意識した資産入替と物流ポートフォリオの進化
2026年6月期のCREロジスティクスファンド投資法人202606短信は、物流不動産市場の構造的な成長を背景に、ポートフォリオの質的向上と収益力強化に取り組みました。EC市場の拡大や物流施設の自動化・省人化ニーズ、3PL事業者の利用拡大などを追い風に、物流施設への需要は引き続き堅調に推移しています。
外部成長では、2026年3月に合同会社SOSiLAプライベートファンド3匿名組合出資持分を15億円で取得しました。これにより、SOSiLA中央林間、SOSiLA横浜港北、NEWNO・SOSiLA高槻を裏付資産とするファンドへの投資を行うとともに、将来的な優先交渉権を獲得しています。物流施設の取得機会を確保しながら、配当収益も獲得する戦略的な取り組みです。
また、中期的な資産回転戦略も進展しました。ロジスクエア狭山日高については、準共有持分40％の売却を実施し、残る60％についても売却活動に着手しています。売却資金は自己投資口取得、借入金返済、新規物件取得などへの活用を検討しており、資本効率向上と収益性改善の両立を目指しています。併せて、収益性向上を目的として厚木飯山南工場（底地）を取得するなど、資産入替によるポートフォリオ改善を進めています。
内部成長については力強い成果が表れました。当期末の稼働率は100％を維持し、上場以来継続して満室運営を実現しています。また、当期の契約更改やテナント入替による平均賃料増額率は10.6％となり、翌期の契約更改では20.0％の賃料増額も見込んでいます。物流需要の拡大と市場賃料の上昇を背景に、賃料増額による収益成長が着実に進んでいます。
さらに、空調設備やLED設備の導入など戦略的な資本的支出も実施しました。2024年以降に実施した設備投資の平均NOI利回りは12％前後と高い投資効果を実現しており、物件競争力向上と収益改善を両立しています。
安定財務とESG推進による持続可能な運営体制
財務面では、金利上昇局面の中でも安定した資金調達を継続しました。当期は91億円のリファイナンスを実施し、有利子負債残高は699億円となりました。総資産LTVは44.7％、鑑定LTVは36.4％と健全な水準を維持しており、JCRからAA－（安定的）の格付を取得しています。
財務戦略では、固定金利と変動金利を組み合わせながら借入コストを抑制する方針を採用しています。固定金利比率は80.3％を維持しつつ、平均借入金利は1.151％となりました。ALM（資産・負債総合管理）の観点から、賃貸借契約の短期化やCPI連動条項導入によって賃料改定機会を増やし、インフレ環境下での収益成長を図っています。
業績面では、営業収益48億4,600万円、経常利益22億1,800万円、当期純利益22億1,700万円を計上しました。1口当たり利益分配金は3,633円、利益超過分配金250円を加えた総分配金は3,883円となり、予想を40円上回る着地となっています。賃料増額や修繕費の減少が業績を下支えしました。
サステナビリティへの取り組みでは、GRESBリアルエステイト評価において4年連続で最高位の「5スター」を取得しました。また、物流施設ブランドであるSOSiLAシリーズが掲げる「社会とのつながり」「環境への配慮」「人と労働環境への配慮」の理念を継承し、ESG投資機会の提供にも注力しています。
なお、当期には運用会社である住商リアルティ・マネジメント株式会社が運用する私募リートにおける不適切な不動産鑑定評価プロセスに関して、金融庁から業務改善命令を受けました。これを受けて同社は、コンプライアンス宣言の策定、社内プロパー取締役の登用、CRO・CCOの新設、投資委員会の運営見直し、不動産鑑定業者選定ルールの明確化など抜本的な再発防止策を実施しました。また、監査体制強化や継続的なコンプライアンス研修も進めており、ガバナンス強化と信頼回復に取り組んでいます。
物流市場の成長を取り込む次なる飛躍
2026年6月期は、ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人にとって、内部成長・外部成長・資本効率改善を同時に進めた期となりました。物流施設需要の拡大を取り込みながら、満室稼働と二桁の賃料増額を実現し、物流特化型REITとして高い競争力を発揮しています。
また、資産入替による収益力改善、匿名組合出資を通じた将来の取得パイプライン確保、自己投資口取得を含む資本政策の検討など、複数の成長施策が進行しています。2026年以降も物流施設マーケットの需給改善が見込まれるなか、本投資法人は賃料成長と資本効率向上の両立を目指し、ROE7％の回復を中期目標として掲げています。
住友商事グループの開発力と運営力を活用しながら、SOSiLAブランドを中心とした高品質な物流施設への投資を継続することで、今後も安定した分配金成長と投資主価値向上が期待されます。
