2026年8月20日に日本リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,423円のところ2,516円で着地しました。
賃料成長を原動力とした戦略的ポートフォリオ再構築
2026年6月期の日本リート投資法人は、オフィス・住宅・ホテル・底地など多様なアセットを組み合わせたポートフォリオの強靭化を進めるとともに、内部成長を重視した運営によって収益力の向上を図りました。都心オフィス市場では空室率が2％を下回る水準まで低下し、賃料上昇基調が継続するなか、その追い風を着実に取り込んでいます。
外部成長では、資産入替を成長戦略の中心に据えました。当期はFORECAST桜橋及び九段北325ビルを譲渡する一方、FORECAST四日市、プライムガーデン赤塚、ホテルリソル秋葉原、THE BASEMENT HOTEL Osaka Honmachi、ケーユー川越インター店底地、CIRCLES日本橋浜町などを取得しました。また、メザニンローン債権への投資も実施し、将来の取得機会確保にも取り組んでいます。これらの結果、保有資産は107物件、取得価格総額は2,742億円へ拡大しました。
取得資産は築浅で賃料ギャップを有する物件が中心であり、将来的な賃料増額余地の確保とポートフォリオの若返りを実現しています。第28期から第30期にかけての取得資産の平均築年数は4.1年である一方、譲渡資産の平均築年数は39.7年となっており、収益性と成長性を重視した資産入替が進展しました。
内部成長では、オフィスと住宅の双方で力強い賃料成長を実現しました。オフィスでは契約更新・テナント入替による月額賃料増額額が約1,197万円となり、賃料増減率は5.1％を記録しました。契約更新面積の66.6％で賃料増額を実現し、レントギャップはマイナス9.7％まで拡大しています。住宅についても、新規契約時の賃料増額率は8.2％、契約更新時は2.0％となり、継続的な収益拡大につながりました。
また、セットアップオフィス化や設備更新などのバリューアップ投資も成果を上げています。FORECAST四谷やラ・ベリテAKASAKAでは、工事完了後に50％を超える賃料増額を実現しており、高いROIによる内部成長を実現しています。
財務の柔軟性向上とESG経営の深化
財務面では、公募増資と借入れを活用しながら、安定した財務運営を継続しました。当期は新投資口発行により約55億円を調達し、新規取得資金の一部に充当しました。加えて、リファイナンスとして182億円超の借入れを実施しています。
その結果、有利子負債残高は1,412億円となり、総資産LTVは48.1％、時価LTVは37.8％となりました。固定金利比率は78.9％、長期有利子負債比率は100％を維持し、JCRのAA－、R&IのA＋という高い格付を維持しています。さらに、近年の資産入替による譲渡益の蓄積により、内部留保は57億円まで拡大しました。
業績面では、営業収益101億9,000万円、経常利益50億9,100万円、当期純利益50億9,000万円を計上しました。分配金は1口当たり2,516円となり、前期比83円増加しています。売却益が減少する環境下でも、賃料増額と新規取得物件の寄与によってEPUは増加し、内部成長が実力ベースの収益を押し上げています。
サステナビリティへの取り組みでは、2025年のGRESBリアルエステイト評価で「3スター」、9年連続の「Green Star」、GRESB開示評価では最上位の「Aレベル」を取得しました。また、CDP気候変動プログラムでも「B」評価を獲得しています。
さらに、FORECAST博多呉服町でBELS5スター、NORE伏見でCASBEE不動産評価認証Sランクを取得するなど、環境認証取得にも積極的に取り組みました。当期末時点の環境認証取得割合は延床面積ベースで52.2％となっています。
「ポートフォリオ強靭化」を軸に次なる成長段階へ
2026年6月期は、日本リート投資法人が掲げる「ポートフォリオ強靭化」が着実に成果となって表れた期でした。築浅かつ成長余地の大きな資産への入替、賃料増額による内部成長、そして堅実な財務運営が相乗効果を発揮し、DPU・EPUともに予想を上回る結果となっています。
また、オフィスのレントギャップは拡大を続けており、住宅も高稼働率を維持しながら賃料増額が進んでいます。ホテルについてもインバウンド需要を背景に収益成長が続いており、多様なアセットがそれぞれ成長ドライバーとして機能しています。
今後は、継続的な資産入替と賃料成長を通じてEPUの向上を図るとともに、創出した譲渡益を投資主還元や戦略的投資へ振り向ける方針です。金利上昇環境下においても、資本コストを意識した運営を継続しながら、中長期的な投資主価値の向上を目指す姿勢が鮮明となった決算でした。
