2025年8月15日に日本リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,288円のところ2,345円で着地しました。
前期の売却と合わせ運用資産の入替えを実施
2025年6月期は物件入替えの一環として以下のとおり、運用資産2物件の譲渡と5物件の取得を行いました。
＜取得資産＞
浦和ガーデンビル(準共有持分20％)(取得価格:2,400百万円)
FORECAST 品川＠LABO(取得価格:8,200百万円)
アーバス茨木(準共有持分50％)(取得価格:1,800百万円)
アーバネックス銀座東Ⅱ(取得価格:1,750百万円)
アンビックス・プリア(取得価格:805百万円)
＜譲渡資産＞
FORECAST 新宿SOUTH(準共有持分50％)(譲渡価格:10,000百万円)
メルヴィ洗足(譲渡価格:820百万円)
また、「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用した交換により、以下の運用資産1物件の譲渡と1物件の取得を行いました。
＜交換資産＞
FORECAST 新宿SOUTH(準共有持分50％)(譲渡価格:10,000百万円)
メルヴィ洗足(譲渡価格:820百万円)
2025年6月期末のポートフォリオは、オフィス58物件（取得価格合計169,806百万円）、住宅47物件（取得価格合計70,453百万円）、商業施設・その他4物件（取得価格合計18,310百万円）の合計109物件（取得価格合計258,570百万円）及び匿名組合出資持分1件（出資額119百万円、出資先運用資産数1物件）となっており、投資法人が保有する合計109物件の総賃貸面積は331,442.74㎡、稼働率は97.8％となっています。
内部成長については、ポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに対する積極的な営業活動を展開するとともに、既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施しました。こうした取組みにより、2025年6月期末のポートフォリオの稼働率は97.8％と高水準を維持しています。業績は、営業収益11,013百万円、営業利益6,835百万円、経常利益6,079百万円、当期純利益6,077百万円となりました。
金利上昇で支払利息は上昇するも融資関連費用が減少し資金調達コストは維持
中長期的に安定した財務基盤を構築するため、分散され、バランスのとれた資金調達を行うことを財務戦略の基本方針としています。有利子負債については、LTVの上限について60％を目途としていますが、2024年12月期末における投資法人のLTVは48.3％であり、45％から55％の間の水準で推移させることを当面のLTV水準に関する方針としています。また、借入先については、2024年12月期末のシンジケートローン団を中心とした強固なバンクフォーメーションを維持していきます。
2025年1月20日に返済期限の到来した借入金1,000百万円のリファイナンスにあたり、2025年1月20日付で1,000百万円の借入れを行いました。2025年4月21日に返済期限の到来した借入金7,050百万円のリファイナンスにあたり、2025年4月21日付で5,550百万円の借入れ及び2025年4月23日付で1,300百万円の投資法人債の発行を行いました。新規物件の取得資金及びその関連費用の支払の一部に充当するため、2019年12月27日付で締結したコミットメントライン契約に基づき2025年5月27日付で総額2,810百万円の借入れを行いました。その結果、2025年6月30日現在の有利子負債残高は134,230百万円となり、LTVは48.4％となりました。2025年6月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A+、格付の方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付の見通し：安定的
サスティナビリティについては、2024年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、総合スコアのグローバル順位により5段階で格付けされるGRESBレーティングで「3スター」を取得し、さらに、ESG情報開示の充実度を測るGRESB開示評価において、ESG情報開示の取組みが高く評価され、最上位の「Aレベル」の評価を取得しました。また、保有物件の環境認証取得に継続的に取組んでおり、2024年11月にはFORECAST品川で東京都中小低炭素モデルビルへの適合通知を取得し、同年11月にはI・S南森町ビル及びホ―マットホライゾンビルでCASBEE不動産評価認証の最高ランクであるSランクを取得し、FORECAST新宿AVENUE及びFORECAST早稲田FIRSTではAランクを取得しました。これにより、環境認証を取得した物件は合計28物件、延床面積ベースで52.1％(2024年12月末時点)となりました。
