2026年2月18日に日本リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,421円のところ2,433円で着地しました。
外部成長と賃料増額を中心とする内部成長の両面から収益力が向上
2025年12月期日の、日本リート投資法人は「ポートフォリオ強靭化戦略」を掲げ、資産入替を軸とした外部成長と賃料増額を中心とする内部成長の両面から収益力の向上に取り組みました。
外部成長では、保有資産の質の向上を目的として大規模な資産入替を実施しました。2025年7月に浦和ガーデンビルの準共有持分を取得したほか、同年8月にNW SQUARE、9月にはホテルリソルステイ秋葉原とスマイルホテルプレミアム函館五稜郭を取得しました。一方で、FORECAST新宿SOUTHやセントラル代官山、FORECAST品川、天神東レジデンスなど計10物件を譲渡し、築年数が経過した資産や成長余地の限定的な資産から、築浅でインフレ耐性が高く内部成長が期待できる物件への入替を推進しました。これにより、収益性の向上だけでなく、将来的な修繕費負担の抑制やポートフォリオの若返りを図っています。
特にホテルアセットへの投資を積極化したことは大きな特徴です。ホテルリソルステイ秋葉原は変動賃料を採用しており、インバウンド需要やビジネス需要の拡大を取り込める成長性の高い資産として位置付けられています。運用ガイドラインも見直され、ホテル比率を高めることでインフレ局面に対応したポートフォリオ構築を進めています。
内部成長では、既存資産の収益力向上に注力しました。オフィスセクターではテナントとの積極的な賃料改定交渉を実施し、契約更新対象テナントの50.9％が賃料増額に応諾しました。その結果、契約更新による賃料増額率は3.9％、入替と更新を合わせた賃料増減率は5.9％となり、目標としていた5％を上回る成果を達成しました。さらにテナント入替時の賃料増減率は15.8％と、5期連続でプラス改定を実現しています。
住宅セクターでも賃料増額施策が進展しました。テナント入替時の賃料増減率は5.8％、契約更新時の賃料増減率は1.5％となり、入替と更新を合わせた賃料増減率は2.9％を記録しました。また、オフィスや住宅においてセットアップオフィスの導入や専有部リニューアル工事などの戦略的バリューアップ投資を行い、賃料増額と収益力向上を実現しています。こうした取り組みの結果、期末稼働率は98.2％と高水準を維持しました
長期有利子負債比率は100％
財務面では、金利上昇環境下においても安定した資金調達と健全な財務基盤の維持に取り組みました。2025年8月には返済期限を迎えた95億円の借入金をリファイナンスし、さらに新規取得物件の資金調達として12億円の借入れを実施しました。その結果、2025年12月末時点の有利子負債残高は1,354億3,000万円となり、LTVは48.2％となりました。長期有利子負債比率は100％を維持しており、安定的な資金構成を確保しています。
また、格付面では㈱日本格付研究所（JCR）からAA－、㈱格付投資情報センター（R&I）からA＋の格付を継続して取得しており、堅固な信用力を維持しています。固定金利比率は87.0％と高い水準を維持しつつ、借入期間や金利条件を柔軟に組み合わせることで、将来的な金利上昇リスクへの対応も進めました。
業績面では、営業収益116億54百万円、営業利益74億71百万円、当期純利益66億50百万円を計上しました。資産入替による譲渡益の創出が大きく寄与し、1口当たり分配金は2,433円となりました。また、譲渡益の一部を内部留保として確保し、将来の物件取得や戦略的バリューアップ投資、安定的な分配原資として活用する方針を示しています。
サステナビリティ対応では、ESGを経営上の重要課題として位置付け、環境認証取得や情報開示の充実に取り組みました。2025年のGRESBリアルエステイト評価では「3スター」を取得するとともに、「Green Star」を9年連続で獲得しました。また、GRESB開示評価では最上位の「Aレベル」を取得しています。さらにCDP気候変動プログラムでは「Bスコア」を取得し、気候変動対応に関する評価も高めています。
建物の環境性能向上にも注力しており、浦和ガーデンビルではCASBEE不動産評価の最高ランクであるSランクを取得し、タワーコート北品川ではDBJ Green Building認証5つ星を再取得しました。その結果、環境認証取得物件は29物件、延床面積ベースで52.4％まで拡大しました。
総括
2025年12月期の日本リート投資法人は、資産入替を核としたポートフォリオ強靭化戦略を本格的に推進した期となりました。築年数が経過したオフィスや住宅を売却する一方で、築浅のホテルやオフィスを取得し、インフレ環境下でも成長が期待できる資産構成への転換を進めました。特にホテルセクターへの投資拡大は、インバウンド需要の恩恵を取り込みながら将来的な収益成長を目指す戦略的な取り組みとして位置付けられます。
また、内部成長面ではオフィス・住宅ともに賃料増額が着実に進み、高い稼働率を維持しながら収益性を高めました。戦略的バリューアップ投資による競争力向上も成果を上げており、物件価値の向上と賃料上昇を両立しています。
財務面では安定したLTV水準と高格付を維持しながら資金調達を実施し、ESG面ではGRESBやCDPなどの外部評価を通じて持続可能な運用体制を強化しました。これらの取り組みにより、日本リート投資法人はポートフォリオの質的向上、収益成長力の強化、そして持続可能な運用基盤の構築を同時に進めた一年であったと評価できます。
