2025年8月18日にCREロジスティクスファンド投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,782円のところ3,823円で着地しました。
資産運用会社の経験の低さが露わになってきた
2025年6月期は2025年1月22日にいきなりロジスクエア久喜Ⅱの譲渡割合変更から始まりました。この譲渡は3回に分けて譲渡されるものですが、双方が合意の上、譲渡予定資産の譲渡割合及び譲渡予定価格を変更することができるとのことで、
譲渡予定資産の譲渡割合の変更内容
1回目譲渡:譲渡日2024年12月26日
譲渡持分:準共有持分30.0％→準共有持分30.0％
譲渡予定価格:747百万円→747百万円
想定帳簿価額:573百万円→573百万円
想定売却益:169百万円→169百万円
2回目譲渡:譲渡日2025年1月31日
譲渡持分:準共有持分37.5％→準共有持分35.0％
譲渡予定価格:933百万円→871百万円
想定帳簿価額:715百万円→668百万円
想定売却益:215百万円→202百万円
3回目譲渡:譲渡日2025年7月1日
譲渡持分:準共有持分32.5％→準共有持分35.0％
譲渡予定価格:809百万円→871百万円
想定帳簿価額:620百万円→663百万円
想定売却益:185百万円→207百万円
投資法人及び買主の間で締結した譲渡予定資産に係る売買契約書において、双方が合意の上、譲渡予定資産の譲渡割合及び譲渡予定価格を変更することができると定められており、それらを変更することについて決定し、買主と合意。また、想定売却諸経費が当初想定よりも小さくなる見込みであることから、想定売却益の金額を変更するといったもの。契約書の条文にこのような取り決めがあることはよくあることですが、私は資産運用会社が持分を間違えたということが原因だと考えています。つまり測量など物件デューデリを終了する前に売買契約を締結してしまっているということだと思います。あくまで予想となりますが、この物件をそもそもCREロジスティクスファンド投資法人が取得した時もちゃんとデューデリを行っていたか非常に怪しいということです。
物件取得の際は、資産運用会社はER会社等に物件の調査を実施します。建築法等各種法令に違反していないか?、境界は確定しているか?等、投資法人は物件取得ガイドラインに合致した物件しか取得できないためしっかりとした調査を行います。しかし、私募ファンドの場合など先方が取得したデューデリ資料や過去に受領したデューデリ資料をそのまま利用するケースがあります。今回もそんな「ノリ」で進めてしまったのではないかと思います。物流施設系のJ-REITはあまり内部成長としてやることが無いので取得・譲渡がアセットマネージャーの主な仕事になるはずですが、それもしっかりできなかったということが露わになったと思います。よってそんな資産運用会社が運用するCREロジスティクスファンド投資法人はお勧めできないと言わざるを得ません。
2025年6月期の運用実績は、営業収益は4,707百万円、営業利益は2,589百万円、経常利益は2,213百万円、当期純利益は2,212百万円となりました。
何故かJCR格付の見通しがA+(ポジティブ)へ変更
中長期的な収益の維持・向上を目的とし、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とします。投資法人は、長期賃貸借契約を中心に構成されるポートフォリオの特性に合わせ、LTVの水準及びマーケット環境を考慮しながら、希薄化（新投資口の発行による投資口１口当たりの議決権割合の低下及び投資口１口当たりの純資産額又は分配金の減少）に留意した上で新投資口発行を機動的に実施し、また主として長期固定金利による借入金を活用することで、長期的安定性に重点を置いた財務運営を遂行するとしています。また、投資法人のLTVの水準は45％程度とし、原則として50％を上限としますが、資産の取得等に伴い、一時的に50％を超えることがあるとしています。2025年6月期末時点の有利子負債残高は70,119百万円、LTVは44.3％となりました。2025年6月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：A+、格付けの見通し：ポジティブ
