2026年4月13日にGLP投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,339円のところ3,399円で着地しました。
尚、利益超過分配金294円が含まれています。
インフレを追い風にした成長戦略とポートフォリオ再構築
2026年2月期のGLP投資法人は、物流不動産市場の改善とインフレ環境を成長機会として捉え、外部成長と内部成長の双方を力強く推進しました。保有資産は85物件、取得価格総額8,695億円となり、国内最大級の物流特化型REITとしての地位を維持しています。ポートフォリオ稼働率は97.7％と高い水準を保ち、含み益は3,211億円、含み益率は39.4％まで拡大しました。
外部成長では、スポンサー開発物件であるGLP栗東湖南を115億円で取得しました。同物件は全賃貸借契約にCPI連動条項を有しており、インフレ下での収益成長が見込まれる高品質物流施設として位置付けられています。また、ポートフォリオの質向上と投資主還元を目的としてGLP郡山ⅢおよびGLP柏Ⅱを売却し、売却益を投資主へ還元しました。さらに2026年3月には、富士フイルムグループの物流拠点である「Marq南足柄」を取得し、高いNOI利回りとインフレ耐性を兼ね備えた資産を組み込んでいます。
内部成長では、物流業界でも突出した賃料成長を実現しました。契約満期時の賃料増額率は9.0％となり、上場以来27期連続で賃料増額を達成しています。加えて、CPI連動条項による契約期間中の賃料増額率は8.7％を記録しました。GLP投資法人の契約の90％超がインフレに対応する仕組みを備えており、実質WALEは2.7年と短いため、市場賃料上昇をいち早く取り込める体制を構築しています。
リーシング面では、物流現場を熟知したインハウスチームによる独自の付加価値提案型サービスを展開しました。物流効率化支援や人材確保支援など、テナントの物流コスト全体を最適化するアプローチによって高い賃料改定率を実現しています。加えて空調設備やLED化、太陽光発電設備の導入などバリューアップ型CAPEXも積極的に実施し、既存物件の競争力向上と収益拡大を進めました。
安定財務と先進的サステナビリティ経営の推進
財務面では、金利上昇局面に対応しながら安定性と成長性の両立を図りました。当期は複数の借入金のリファイナンスを実施し、有利子負債残高は3,965億円となりました。LTVは45.5％、鑑定LTVは34.9％と健全な水準を維持しています。また、日本格付研究所からAAの格付を継続取得しており、財務基盤の強さが評価されています。
資本政策では、投資口価格が資産価値に対して割安に推移している状況を踏まえ、投資主価値向上を目的として最大130億円の自己投資口取得枠を設定しました。これまでの自己投資口取得と合わせ、資本効率改善と分配金成長を意識した運営を継続しています。さらに利益超過分配についても、減価償却費に対する割合を引き上げる方針を打ち出し、投資主還元を強化しています。
業績面では、営業収益288億円、当期純利益148億円を計上しました。巡航DPUは2,741円となり、当初予想を3.3％上回る水準で着地しました。売却益を含めた1口当たり分配金は3,399円となり、予想比9.6％の上振れを実現しています。賃料成長と資本効率改善を組み合わせた戦略が成果として表れました。
サステナビリティ分野では、GRESBリアルエステイト評価で6年連続となる最高位の「5 Star」を取得し、「Green Star」評価も11年連続で獲得しました。物流施設における環境性能向上や太陽光発電設備の設置、省エネルギー設備の導入を継続的に進めており、ESGへの取り組みは業界トップクラスの評価を維持しています。
賃料成長時代をリードする物流REITへ
2026年2月期は、GLP投資法人が掲げる「賃料成長を軸とした運用戦略」が大きく成果を上げた一年となりました。物流施設市場では需給改善が進み、首都圏・関西圏ともに空室率が低下する中、同投資法人はインフレ対応契約と圧倒的な運営力を武器に市場を上回る賃料成長を実現しています。
また、成長余地の高い物件取得と、将来の成長寄与が限定的な物件売却を組み合わせる戦略的な資産入替を継続することで、ポートフォリオの質をさらに高めています。加えて、自己投資口取得や利益超過分配の引き上げによる投資主還元強化も進められており、収益成長と資本効率改善を同時に追求する姿勢が鮮明です。
今後も物流マーケットの改善や賃料上昇を背景に、巡航DPUの年率4％超成長を目指す方針を掲げています。スポンサーである日本GLPグループの豊富なパイプラインと高い運営力を活用しながら、物流REIT市場をリードする存在としてさらなる投資主価値向上が期待されます。
