2025年10月14日にGLP投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,255円のところ3,643円で着地しました。
尚、利益超過分配金295円が含まれています。
ポートフォリオクオリティ向上に向けた物件売却とGLP栗東湖南の取得
2025年8月期は、既存物件の含み益を投資主へ還元しつつポートフォリオの質を高める方針のもと、2025年6月30日にGLP川島（取得価格121.5億円→譲渡価格144.7億円、売却益26.7億円）とGLP春日部（取得価格42.4億円→譲渡価格57.6億円、売却益18.0億円）を譲渡しました。さらに2025年9月1日にGLP郡山Ⅲ（取得価格26.2億円→譲渡価格32.5億円、売却益6.9億円）を譲渡し、鑑定評価を11%上回る価格でのGLP柏Ⅱ（譲渡価格109.0億円、売却益28.9億円、譲渡予定日2025年10月31日）の売却も公表しました。4物件合計の譲渡価格は344.0億円と年間目標の200億円を上回り、平均NOI利回り3.6%、売却益は合計約80.7億円に達する見込みです。取得面では、投資口価格の回復と市況改善を踏まえ、早期に賃料改定機会があり賃料成長力の高いGLP栗東湖南を鑑定価格対比10%割安な価格で取得するなど、DPU成長への寄与が限定的な物件の売却と成長性の高い物件の取得を組み合わせた機動的なポートフォリオ運営を進めています。
契約満了時の更改において14契約・23万㎡を対象に賃料改定を実施し、増額改定面積のみでは+11.5%、対象面積全体でも+9.4%という大幅な賃料上昇を実現しました。加えて、CPI（消費者物価指数）連動条項を活用した契約期中の改定でも15契約・20万㎡を対象に平均+7.4%の賃料上昇を達成し、上場来26期連続での賃料増額を継続しています。ポートフォリオ全体では3年以下契約やCPI連動などのインフレ対応契約割合が90%を超え、これを考慮した実質WALE（賃貸借契約の平均残存期間）は3.0年と、賃料成長を早期に取り込める構成になっています。個別物件では、テナントの電力コスト高騰への課題解決策として太陽光パネル・蓄電池を導入した物件で+26.2%、LED化や空調更新などのバリューアップ投資を行った物件で+20.7%と、20%を超える賃料改定も複数実現しました。2026年2月期は、契約満了・CPI連動条項の双方で過去3年平均を上回る8～9%の賃料上昇を見込んでいます。
TONA基準金利の採用と早期の金利固定化による資金調達コストの抑制
財務面では、返済期限の分散化を図りながら金利コストの上昇を抑える運営を継続しました。当期は満期を迎えた銀行借入や投資法人債について、いずれも同条件でのリファイナンスを実行したほか、2025年9月1日に満期を迎える予定であった銀行借入5,700百万円については、金利上昇局面を見据えて7月18日にスワップを約定し早期に金利を固定化したうえで、8月29日にリファイナンスを行いました。この結果、期末時点の有利子負債残高は396,560百万円（借入金342,960百万円、投資法人債53,600百万円）、LTVは45.2%となっています。基準金利のTONA適用や融資意欲の高い銀行との相対取引など多様な取り組みを通じて資金調達コストの増加を抑制しており、中期的にはAll-in Costの増加を年間平均15bps程度に抑える方針です。また、滞留資金を定期預金で運用し、インフレ環境下のメリットも活用しています。
サステナビリティの取り組みでは、2025年に実施されたGRESBリアルエステイト評価において、最高位となる「5 Star」を6年連続、「Green Star」を11年連続で取得しており、ESG面でも高い評価を継続的に獲得しています。
