2026年3月17日にアドバンス・レジデンス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,170円のところ3,220円で着地しました。
賃料成長を追い風に進めた住宅REITの新たな成長ステージ
2026年1月期は、住宅賃貸市場の良好な需給環境を背景に、賃料成長を軸とした内部成長と戦略的な資産入替を推進しました。、当期末時点の資産規模は5,001億円、保有物件数は287物件となり、住宅特化型J-REIT最大級のポートフォリオを維持しています。
外部成長では、レジディア西船橋、レジディア学芸大学、レジディア高田馬場、レジディア堺筋本町の4物件を総額100億円で取得しました。一方で、レジディア横濱関内、レジディア靭公園、メゾンエクレーレ江古田などを譲渡し、収益安定性や成長余地を重視した資産入替を実施しています。さらに、東京23区を中心とした高い成長ポテンシャルを有する住宅への投資を継続し、ポートフォリオの競争力向上を図りました。加えて、<法人名>サンフロンティア不動産株式会社</法人名>とのパイプラインサポート契約を締結し、新たな取得機会の拡充にも取り組んでいます。
内部成長では、賃料上昇が大きな成果となりました。東京23区への人口流入や新築供給の抑制により賃貸住宅需給が引き締まるなか、入替時賃料変動率は18.7％、更新時賃料変動率は4.4％と過去最高水準を記録しました。特に東京23区では入替時賃料上昇率が22.0％に達しており、市場賃料の上昇を着実に取り込んでいます。
また、本投資法人の成長戦略の柱となる専有部リノベーション工事も積極的に推進しました。当期は292戸で工事を実施し、成約済み住戸では平均36.2％の賃料上昇を実現しています。想定ROIは15.4％、想定回収期間は6.5年と高い投資効率を維持しており、物件競争力と収益力の向上を両立する施策として大きな役割を果たしました。
強固な財務基盤と先進的なESG経営の実践
財務面では、金利上昇環境下においても安定性を重視した資金調達を継続しました。当期は総額184億円の借入れを実施し、平均調達年数は5.5年、平均支払金利は1.47％となりました。期末時点の平均支払金利は0.78％、平均残存年数は4.3年であり、固定化比率も91.8％と高水準を維持しています。さらに、<法人名>株式会社日本格付研究所（JCR）</法人名>からAA、<法人名>株式会社格付投資情報センター（R&I）</法人名>からAA－の格付を維持し、安定した財務基盤を確保しています。
業績面では、営業収益206億53百万円、営業利益102億56百万円、当期純利益92億19百万円を計上しました。賃料上昇や新規取得物件の寄与に加え、資産売却益も収益を押し上げました。その結果、1口当たり分配金は3,220円となり、11期連続増配を達成しています。FFOPUも前年同期比3.0％成長し、収益力の着実な向上が確認されました。
サステナビリティの分野では、環境負荷低減と資産価値向上の両立を推進しました。保有物件への電力量計測システム導入を進め、専有部を含めた電力使用量の可視化を推進するとともに、共用部照明のLED化を継続的に実施しています。また、入居者への省エネルギー啓発活動も行い、環境配慮型運営を強化しました。
これらの取り組みが評価され、2025年のCDP気候変動分野では2年連続で最高評価の「Aリスト」に選定されました。また、GRESBリアルエステイト評価では「アジア・トップパフォーマー」に選出されるなど、国内外で高いESG評価を獲得しています。さらに、環境認証取得割合は延床面積ベースで33.4％に達し、2030年度目標を上回る水準で推移しています。
長期安定成長を支える住宅REITの進化
2026年1月期のアドバンス・レジデンス投資法人は、住宅需要の拡大という外部環境を的確に捉え、賃料成長を原動力とした収益拡大を実現した期でした。入替時・更新時ともに高い賃料上昇率を達成し、リノベーションによる付加価値創出も着実に成果へ結びつけています。
また、資産入替によって東京23区を中心とする成長エリアへの投資を強化し、ポートフォリオの質的向上を推進しました。加えて、長期固定化された財務構造や豊富な内部留保、J-REIT最大級の負ののれん活用余地を背景に、安定した分配金成長を実現しています。
今後は、賃料成長によるFFOPUの拡大、専有部リノベーションのさらなる推進、厳選した物件取得を通じた外部成長を組み合わせながら、長期安定的な利益分配の実現を目指す方針です。住宅特化型REITのリーディングカンパニーとして、収益力と資産価値の双方を高めながら持続的な成長を追求していく姿勢が明確に示された決算であったといえます。
