2026年3月17日にコンフォリア・レジデンシャル投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が6,105円のところ6,115円で着地しました。
賃料成長を原動力に進化する住宅ポートフォリオ戦略
2026年1月期のコンフォリア・レジデンシャル投資法人は、旺盛な住宅需要を背景に、内部成長と外部成長を両輪とした運用を推進しました。東京23区への人口流入や単身世帯・DINKS世帯の増加が続く中、賃貸住宅市場は需給が引き締まり、賃料上昇が継続しています。こうした環境を的確に捉えた運用の結果、1口当たり当期純利益（譲渡益除く）は5,893円、1口当たり分配金は6,115円となり、いずれも過去最高を更新しました。
外部成長では、ポートフォリオの質の向上を目的とした資産入替を積極的に実施しました。当期はコンフォリア大森山王とコンフォリア戸越公園を取得する一方、コンフォリア新子安およびコンフォリア銀座EAST弐番館を譲渡しました。これにより平均築年数は低下し、東京23区への投資をさらに強化しています。また、将来的な成長余地の高い物件への資金再配分を進めることで、インフレ耐性の高いポートフォリオ形成を推進しました。加えて、匿名組合出資を活用した将来取得候補への投資や、東京23区を中心とした豊富なスポンサー・パイプラインを活用し、中長期的な資産拡大の基盤整備も進めています。
内部成長では、賃料上昇を中心とした収益力強化が大きな成果となりました。入替時賃料変動率は11.5％、更新時賃料変動率は2.7％といずれも過去最高を記録しています。特に東京23区では入替時賃料変動率が13.0％に達しており、賃料上昇トレンドを着実に取り込んでいます。また、更新交渉では増額打診率78.6％、応諾率75.2％という高い実績を残しました。さらに、住設機器更新やリノベーション工事を積極的に実施し、住戸競争力を高めながら賃料上昇を実現しています。リノベーション住戸では平均27.4％の賃料上昇を達成するなど、投資効果の高い成長投資が収益拡大を支えました。
金利上昇局面を見据えた財務運営とESG推進
財務面では、金利上昇局面への対応と資本効率向上の両立を目指した施策が進められました。当期末の有利子負債残高は1,885億円、LTVは52.8％となりましたが、信用格付はJCRのAA（安定的）を維持しています。加重平均金利は0.96％まで上昇しているものの、変動金利の活用や期限前返済を組み合わせることで、借入コストの上昇抑制を図る方針へと転換しています。固定比率は82.9％、平均残存年数は3.9年であり、安定性と機動性のバランスを意識した財務運営が特徴となっています。
また、資本政策では自己投資口取得や投資口3分割を実施しました。自己投資口取得は約10億円、9,231口を取得して資本効率向上を図ったほか、投資口分割によって流動性向上と投資家層の拡大を目指しています。さらに、フリーキャッシュフローを活用した借入金返済も進め、財務基盤の強化に取り組みました。
サステナビリティ面では、環境・社会・ガバナンスを重視した運用を継続しています。東急不動産ホールディングスグループのノウハウを活用しながら、物件価値向上と持続可能な社会への貢献を両立する方針を打ち出しています。また、資金調達面ではサステナビリティ・リンク・ローンを活用し、ESG目標と財務戦略を連動させています。加えて、住設機器更新や省エネルギー性能向上を兼ねた改修工事を進めることで、資産価値向上と環境配慮の両立を図りました。
長期安定成長を支える住宅REITの新局面
2026年1月期のコンフォリア・レジデンシャル投資法人は、住宅賃貸市場の追い風を背景に、内部成長による賃料増加と外部成長によるポートフォリオ再構築を同時に進めた期となりました。入替時・更新時ともに過去最高の賃料増額率を達成し、賃料成長が金利上昇を上回る形で収益を押し上げています。結果として、EPUは前年比4.7％増、DPUは前年比4.1％増となり、中期目標を上回る成長を実現しました。
また、運営型賃貸住宅や学生マンションなどインフレ耐性の限定的な資産から、賃料成長余地の大きい東京23区中心の賃貸住宅へと資本を再配分することで、将来的な収益力向上にも備えています。さらに、豊富なスポンサー・パイプラインと独自の取得ルートを活用しながら、厳選投資による資産規模拡大も推進しています。
人口流入や世帯構成の変化に支えられた住宅需要を背景に、賃料成長を中心とした運用モデルは今後も有効性を発揮するとみられます。コンフォリア・レジデンシャル投資法人は、成長投資と財務規律を両立しながら、長期安定的な利益分配と投資主価値向上を実現する新たな成長局面へ進みつつあると評価できます。
