2021年10月13日にタカラレーベン不動産投資法人の決算が発表されました。分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,100円のところ3,156円で着地しました。
ホテルオペレーターの後継も順調に決まる
タカラレーベン不動産は保有資産においても新型コロナウイルス感染症の影響を限定的に留めながら、「着実な資産規模の拡大」、「ポートフォリオの質及び安定性の向上」、「堅実な内部成長の実現」、「財務戦略・その他施策の実施」の4つの運用戦略に基づき、2021年3月にlmost Blueの準共有持分70％相当、2021年7月にアルファスペース都立大を売却した一方で、2021年3月にイオンスタイル尾道(底地)、2021年4月にDCMダイキ尾道店(底地)、ラグゼナ門真及び代々木一丁目ビル、2021年5月にビッグモーター札幌清田店(底地)、2021年7月にカインズ大宮店を取得し、積極的なポートフォリオの入替を実施しました。
内部成長では、ACCESS by LOISIR HOTEL Nagoyaで、2021年5月10日より後継オペレーターであるソラーレホテルズアンドリゾーツによる営業が開始され、8月には稼働率50％超となり、今後オペレーターと協働し、早期の賃料発生を目指しています。商業施設では7棟の生活密着型商業施設(商業施設のうち85%)で信用力の高いテナントが入居する商業施設の底地の組入れにより、キャッシュフローの長期的安定性を確保に取り組みました。オフィスビルでは賃料増額交渉に取り組んでいたものの、名古屋・長野・新大阪の3物件で稼働率が低下し、コロナ禍の影響等でテナントとの契約更新時には賃料据え置きとなっています。レジデンスでは期中の稼働率は95%前後で安定的に推移、期中のポートフォリオ平均の賃料坪単価も9,200円台で推移しています。新規契約時の賃料の増額は前期比で若干低下するも増額トレンドは継続しており、更新時の増額改定に回復傾向が見られています。このような運用の結果、2021年8月期の運用実績は、営業収益3,061百万円、経常利益1,621百万円、当期純利益1,563百万円を計上しました。
物件取得姿勢に難ありだがJCRは何故か格付けをアップ
財務戦略として、中長期的な安定収益の確保と運用資産の持続的成長の実現を目的として、安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。エクイティ・ファイナンスでは、資産の取得や修繕等、本投資法人の運営に係る費用の支払又は債務の返済等の手当てを目的として、投資口の希薄化に十分配慮しつつ、経済市況等を総合的に勘案した上で、新投資口の発行を機動的に実施しています。デット・ファイナンスでは、資産の取得、修繕費若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金、又は債務の返済（敷金及び保証金の返還並びに借入金の返済及び投資法人債の償還を含む。）を目的として、運用資産の着実な成長及び効率的で安定的な運用に資する資金の借入れ又は投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行を行っています。
2018年7月30日付で株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団より借り入れた10,000百万円（返済期日：2021年7月30日）について、2021年7月30日付で借換え（2,150百万円（返済期日：2024年7月31日）及び7,850百万円（返済期日：2026年7月31日））を実施しています。この結果、2021年8期末時点における借入金残高は43,400百万円となり、LTVは46.0％となっています。2021年3月22日には株式会社格付投資情報センター（R&I）から発行体格付として「A-/安定的」の格付を取得するとともに、2021年6月29日には㈱日本格付研究所(JCR)における長期発行体格付が「A-/安定的」から「A-/ポジティブ」に変更されました。
上場後の物件売却までのスピードが早すぎるのが気になりますね。コロナ禍であったのでリモートワークが進んでいるという背景があることは承知していますが、それでも頻繁に物件入替えが凍なわれているという点から物件取得後の運用までしっかり考えて物件取得を検討していないということが言えます。大方、上場しなければということが先に立って、後から「とりあえず運用プランはどうでもいいからオフィスビル買おう」という意識で物件を選定していたんでしょうね。
今後は競争力の高い物件をどのように定義付けて、取得・運用していくかということが課題です。
