2026年10月23日にMIRARTH不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,700円のところ2,700円で着地しました。
公募増資を活用した7物件取得で資産規模1,930億円へ拡大
2026年8月期のMIRARTH不動産投資法人における最大の取り組みは、公募増資を活用した大規模な資産取得でした。当期は公募増資等による資金調達を実施し、住宅3物件、オフィス2物件、商業施設1物件、ホテル1物件の計7物件を取得しました。取得価格の合計は173億円に達し、ポートフォリオは85物件、取得価格総額1,930億円へと拡大しています。加えて、公募増資で取得した物件群には住宅、オフィス、商業施設、ホテルが含まれており、総合型REITとしての分散効果と収益基盤の強化が進められました。スポンサーグループの開発力を活用した築浅物件の取得により、ポートフォリオの平均築年数の若返りも実現しています。
内部成長の面でも着実な成果がみられました。住宅ポートフォリオでは高稼働率を維持しながら賃料上昇が継続し、入替時の賃料変動率は9.1％、更新時の賃料変動率は1.3％となりました。賃料増減額は6か月換算で2,311万円増と過去最高を更新し、4期連続で賃料増額率の記録を塗り替えています。また、オフィスポートフォリオでも賃料改定が大きく進展し、賃料増減率は6.3％と過去最高を記録しました。更新時の賃料増額が成長を牽引し、賃料ギャップは13.1％まで拡大しています。さらに、定禅寺通スクエアビルではシェアードスペース整備による価値向上策が実施され、TLRレジデンス磯子駅前では大規模リニューアルによって賃料を12.6％引き上げる成果を上げました。商業施設では3テナントとの賃料増額改定を実現し、ホテルでは変動賃料を採用する3物件においてADRと稼働率が堅調に推移するなど、各アセットで内部成長が進展しました。
グリーンローンによる借換えとESG対応の推進
財務面では、成長投資と安定的な資金調達の両立が図られました。2026年3月には公募増資によって約82億円を調達するとともに、第三者割当増資や銀行借入れを組み合わせ、合計221億円規模の物件取得資金を確保しました。また、2026年7月には78億5,000万円のグリーンローンによる借換えを実施し、調達手段の多様化とサステナブルファイナンスの活用を進めています。当期末の有利子負債残高は1,045億80百万円、総資産LTVは49.8％となりました。借入先は27行へ分散されており、R&Iから「A」、JCRから「A＋」の格付を維持するなど、安定した財務基盤を確保しています。
サステナビリティへの取り組みでは、気候変動への対応を重要課題と位置付け、2050年までの温室効果ガス排出量実質ネットゼロ、2030年までに2021年比42％削減という目標達成に向けた施策を継続しました。当期にはESGレポートを発行したほか、L.Biz仙台および定禅寺通スクエアビルで再生可能エネルギー由来電力の利用を開始しています。また、GRESBリアルエステイト評価ではスコアを大幅に改善して「2 Stars」を獲得し、GRESB開示評価では8年連続となる最高評価の「A評価」を取得しました。さらに、保有物件のLED化工事や電力契約見直しによるコスト削減にも継続的に取り組み、環境負荷低減と収益性向上の両立を図っています。
総合型REITとして成長性と安定性を両立した期
2026年8月期は、MIRARTH不動産投資法人が外部成長と内部成長をバランス良く実現した期となりました。大規模な公募増資を通じて7物件を取得し、資産規模を着実に拡大させる一方で、住宅やオフィスを中心に賃料増額を積極的に進め、過去最高水準の内部成長を達成しました。また、商業施設やホテルも安定的な収益を維持しており、総合型REITとしての強みが発揮された期だったといえます。
業績面では、営業収益5,845百万円、営業利益3,537百万円、経常利益2,608百万円、当期純利益2,587百万円を計上しました。新規取得物件の収益寄与や既存物件の賃料成長によって営業収益は前期を上回り、1口当たり分配金は2,700円を維持しています。外部成長による資産規模拡大と、賃料上昇を取り込む内部成長戦略を両輪として推進したことで、中長期的な投資主価値向上へ向けた基盤を一段と強化した決算であったと評価できます。
