2026年10月23日に森トラストリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,814円のところ1,850円で着地しました。
内部成長戦略の着実な進展
2026年8月期の森トラストリート投資法人は、新規物件の取得による大規模な外部成長よりも、既存ポートフォリオの収益力向上を軸とした内部成長に注力しました。当期末の保有不動産は20物件、資産規模は4,635億円で前期から変動はなかったものの、稼働率は99.5％と高水準を維持し、安定した運用基盤を確保しています。特にオフィスでは、堅調な賃貸市場を背景に賃料増額交渉を積極的に進めた結果、賃料改定時の増額比率が70.2％に達し、全体の賃料改定率も10.8％となるなど、力強い賃料成長を実現しました。
ホテルセクターにおいては、大阪エリアのホテル市場が軟調に推移した影響を受けた一方で、シャングリ・ラ東京やコートヤード・バイ・マリオット東京ステーションなどの主要ホテルが好調に推移し、変動賃料を採用する4ホテルの賃料収入合計は前年同期比103％となりました。インバウンド需要が引き続き収益を下支えし、ホテル運営者との継続的な協議を通じた収益向上策も奏功しています。
また、今後の成長戦略としてONビルでは大口テナント退去後の活用方針を見直し、新たなコアテナントとの賃貸借契約を締結しました。新テナントは建物全体の約7割を賃借する予定であり、賃料水準も従前契約を上回る内容となっています。さらに、サンルートプラザ新宿については2027年9月以降の新契約で固定賃料の大幅増額と変動賃料の導入が決定しており、中長期的な収益成長に向けた布石を打った期となりました。
グリーンローン活用とESG評価の向上
財務面では、満期を迎えた借入金270億円の返済に対応するため265億円の借入れを実施し、そのうち10億円をグリーンローンとして調達しました。一方で、5億円は手元資金によって返済した結果、有利子負債残高は2,200億円となり、LTVは46.7％と前期並みの水準で安定的に推移しました。金利上昇局面ではありましたが、借入年限の見直しや調達手法の工夫によって財務負担の抑制を図っています。
当期の業績は、営業収益11,830百万円、営業利益7,558百万円、経常利益6,591百万円、当期純利益6,580百万円となりました。ホテル収益の伸長やオフィス賃料の上昇が業績を支え、1口当たり分配金は1,850円と高水準を維持しました。
サステナビリティ面では、保有不動産の環境性能向上を積極的に推進しました。東京汐留ビルディングや仙台MTビルなど複数物件でLED照明化を進めたほか、御堂筋MTRビルやホテルオークラ神戸で空調設備を更新し、コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーションでは節水設備を導入しました。その結果、環境認証・評価取得割合は物件数ベースおよび賃貸可能面積ベースで100％を維持しています。
さらに、2026年GRESBリアルエステイト評価では10年連続となる「グリーンスター」を獲得し、GRESBレーティングでは「4スター」、開示評価では最上位の「A評価」を取得しました。加えて、2030年度までにGHG排出量を50％削減、エネルギー消費量を15％削減、水消費量を8％削減する新たな環境目標も設定しており、脱炭素に向けた取り組みを一段と強化しています。
オフィスとホテルの成長力で高水準の分配金を維持
2026年8月期は、大規模な物件取得による外部成長こそ限定的でしたが、オフィスとホテルの双方で内部成長が着実に進展したことが最大の特徴でした。オフィスでは賃料増額が加速し、ホテルでは大阪市場の逆風を受けながらも東京エリアを中心に高い収益力を維持しました。その結果、金利上昇によるコスト増加を吸収しながら、実力ベースでの収益と分配金の成長を継続しています。
また、ONビルのリテナント戦略やサンルートプラザ新宿の契約更改など、将来の収益拡大につながる施策も具体化しました。財務の健全性を維持しながらESG対応を強化し、環境認証100％を達成したことも、同投資法人の競争力向上に寄与しています。2026年8月期は、外部環境の変化に対応しながら既存資産の価値向上を徹底することで、中長期的な成長基盤をより強固なものとした決算期であったといえます。
