2025年10月23日に森トラストリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,766円のところ1,854円で着地しました。
仙台MTビルの追加取得とONビルの今後の運営方針検討
外部成長では、2025年3月3日付で仙台MTビルの追加取得を行い、単独所有（100%保有）としたことで、より安定した収益の確保を図りました。また、ONビルについては、テナントである株式会社神戸製鋼所が2026年度中を目途に本社移転を公表していることを受け、物件売却・入替、リテナントなど幅広い選択肢を持って今後の運営方針の検討を推進しており、隣接する大崎MTビルを含めた一体取引の可能性も模索しています。2025年8月期末の保有不動産は20物件、資産総額471,438百万円となっています。
売却益等の一時的要因を除いた「実力ベース分配金」の成長を重視した運用を継続し、合併後（2023年8月期）以降の2年間（4期）平均で年率+7.4%という金利上昇によるコスト増を上回るペースの内部成長を実現しました。この結果、2025年8月期の投資口1口当たり分配金は1,854円と合併後の最高額を更新しています。オフィスは10物件の賃料改定率が2年間平均で+2.2%となったものの、当期は大型テナントの据置改定や一部高単価契約の減額改定の影響で全体では+0.5%にとどまりました。ただし増額改定区画に限れば+6.8%と堅調で、26/2期以降は増額比率が過半を占める見通しです。保有不動産全体の稼働率も99.8%（サブリース契約ベースでは99.3%）の高水準を維持しています。ホテルでは、変動賃料を採用する4ホテル（シャングリ・ラ、ヒルトン小田原、コートヤード東京、コートヤード新大阪）の賃料実績合計が前年同期比124%（2,408百万円）と大幅に増加し、変動賃料ホテルの賃料実績は年平均成長率+12.3%を記録しました。特にシャングリ・ラ、コートヤード東京、コートヤード新大阪では単月賃料が過去最高を更新するなど、旺盛なインバウンド需要を背景にホテル収益の拡大が続いています。
グリーンローンの活用と自己資金による返済でLTVを改善
財務面では、期限が到来した既存借入金29,500百万円の返済に充てるため、25,500百万円の借入れを実施しました。このうち6,500百万円はグリーンファイナンス・フレームワークに基づくグリーンローンとして調達しており、残る4,000百万円については手元資金を活用して返済することで、有利子負債の圧縮を図りました。この結果、LTVは46.8%と前期末の47.3%から改善しています。期末時点の有利子負債残高は220,500百万円（短期借入金17,000百万円、長期借入金189,500百万円、投資法人債14,000百万円）となりました。
サステナビリティでは、東京汐留ビルディング・大崎MTビル・天神プライムでの照明LED化、御堂筋MTRビル・新横浜TECHビルでの空調機器更新など設備の省エネ化を進めました。環境認証・評価の取得物件は合計18物件に上り、ポートフォリオ（底地を除く）における取得割合は物件数ベース・賃貸可能面積ベースともに約95%に達しています。外部評価では、2025年のGRESBリアルエステイト評価において最高位の「Green Star」を9年連続で獲得し、GRESBレーティングは「4 Stars」、GRESB開示評価は最上位の「A」評価を6年連続で取得するなど、高い評価を維持しています。ガバナンス面でも、利害関係人取引規程の制定や外部委員が参加するコンプライアンス委員会・投資委員会による承認プロセスの構築など、体制強化に取り組んでいます。
