2025年10月21日にラサールロジポート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,829円のところ3,910円で着地しました。
尚、利益超過分配金253円が含まれています。
ロジポート東扇島A/B/C棟の内部成長に期待
2025年8月期のラサールロジポート投資法人は、物流施設の需給環境がやや不安定な局面にある中でも、外部成長と内部成長の両面で着実な成果を積み上げました。
外部成長では、既存ポートフォリオの入れ替えと開発投資を組み合わせ、資産価値の向上を図っています。LP流山B棟やLP川越の売却が進捗し、過去4期の累計売却総額は214億円に達しました。さらに、2026年8月期までに161億円の追加売却が予定されており、資産循環を通じたポートフォリオの筋肉質化が進んでいます。また、松戸松飛台の第2号開発案件では償還益約70百万円を計上し、北海道苫小牧の危険物倉庫開発への出資も決定するなど、開発型の外部成長にも積極的に取り組んでいます。複数SPCで間接保有していた南港・八千代・沖縄糸満の各物流センターについては、新規間接取得物件である仙台扇町物流センターと合わせて効率化を進め、メザニン投資の活用による柔軟な投資手法も特徴的です。
内部成長では、堅調な稼働率と賃料増額の両立が進みました。当期の期中平均稼働率は99.0%と高水準を維持し、今後1年以内に契約満了を迎える区画の内定率も7〜9割と順調に更改が進んでいます。過去2年間のSame Storeベースの賃貸事業収入は年率+1.2%増となり、物流施設の賃料ギャップを捉えた賃料増額が継続しています。特にロジポート東扇島A/B/C棟では、普通借区画でも大幅な賃料増額を実現しており、B棟の一部区画では+64.0%という極めて高い増額率が示されました。契約更改の前倒しや段階的な増額合意など、アクティブアセットマネジメントの実践が内部成長を強く支えています。
金利の長期固定化と返済期限の分散化を進める
財務面では、金利上昇局面に対応するための負債管理と投資主還元を両立させました。当期は12,400百万円のリファイナンスを実施し、有利子負債残高は171,020百万円、LTVは43.2%となりました。短期ブリッジローン74億円をパーマネント化し、金利固定化を進めたことで、金利固定化比率は94.1%に達しています。平均借入年限は7.6年へと長期化し、返済期限の分散も進みました。これにより、金利上昇リスクへの耐性が一段と強化されています。
投資主還元の面では、自己投資口の買付を積極的に進め、2025年8月期は21億円を買付しました。累計買付額は101億円となり、発行済投資口数の約3.9%に相当します。資金配分の進捗は25/8期末時点で約4割に達し、今後の自己投資口取得により約7割まで進む見込みです。利益超過分配金についても、減価償却費の30%相当額を継続的に分配する方針に基づき、253円を支払っています。
サステナビリティに関する記述は短信では限定的ですが、説明会資料では修繕・CAPEXの適切な実施や物件競争力の維持を重視する姿勢が示されており、長期的な資産価値の保全を通じて環境・社会面の安定性を確保する運営方針が読み取れます。
